In deze studie wordt hiertoe een rekenvoor beeld uitgewerkt, waarbij € 250 per
.... een opleiding te hebben op MBO-niveau of HAVO/VWO. Slechts 6% van de.
Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt
Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. Februari 2012
Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt Gevolgen voor de woningmarkt Taco van Hoek Martin Koning
Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 1 2
Inleiding
13
Situatie op de woningmarkt
15
2.1 2.2
3
Belang van starters voor woningmarktherstel Het profiel van de starter
15 16
Condities rond hypotheekverstrekking
19
3.1 3.2 3.3 3.4
4
Introductie van een nieuwe gedragscode Interpretatie en handhaving gedragscode Verdere aanscherping van de regels in 2011 Effecten van de hypotheekrestricties
Risico’s rond hypotheken 4.1 4.2
5
7
Gerealiseerde risico’s Gepercipieerde risico’s 4.2.1 Schuldenbergen? 4.2.2 Dalende woningprijzen? 4.2.3 Hoge ‘loan-to-value’ ratio’s 4.2.4 Renterisico’s
Hypotheekrente 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Aanbod van hypothecair krediet Aanbieders van Nederlandse hypotheken Oplopend verschil tussen Nederlandse hypotheekrente en die op staatsleningen Ontwikkeling van de hypotheekrente in het buitenland Onderzoek NMa Invloed van verschillende risicowaarderingen op de hypotheekrente Haperende arbitrage en ruimte voor financiële innovaties
19 20 21 22
29 29 32 32 36 39 40
43 43 44 45 46 47 50 52
6
Hypotheekrenteaftrek
57
7
Beleidsimplicaties
65
Literatuur
71
Bijlage A
Lijst van geïnterviewde partijen
73
Bijlage B
Jaarinkomen afgestudeerden
75
Bijlage C
Ontwikkeling koopquote en LTV naar leeftijd
77
EIB-publicaties
79
5
6
Conclusies op hoofdlijnen
De rol van starters en de beschikbaarheid van krediet r Op de Nederlandse woningmarkt is geen sprake van een aanbodoverschot, maar van een probleem in de sfeer van onvoldoende mogelijkheden voor doorstroming van eigen woningbezitters. Deze willen in de huidige marktomstandigheden vaak eerst zekerheid over de verkoop van de eigen woning alvorens zelf tot koop over te gaan. Hierdoor komt de doorstroming niet op gang. Starters kunnen dit dilemma oplossen en zij spelen dan ook een belangrijke rol bij het op gang kunnen brengen van herstel op de woningmarkt. r Tijdens de crisis zijn de mogelijkheden voor starters op de hypotheekmarkt beperkt door aanscherping van het toezicht op de leenregels en door aanscherping van de leenregels zelf. r De effecten van dit beleid zijn neergeslagen in de periode 2009-2011. In het licht van de situatie op de woningmarkt had de ‘timing’ van dit beleid nauwelijks ongelukkiger kunnen zijn. r Uit onderzoek van de AFM kan worden vastgesteld dat door aanscherping van het toezicht, starters in deze periode in 20% van de gevallen minder konden lenen dan voorheen nog mogelijk was. Bij een derde van deze gevallen gaat het om een vermindering van de leencapaciteit tot 10%, bij tweederde gaat het om een vermindering met meer dan 10%. r In 2011 werden de normbedragen zelfs verlaagd. Hierdoor is de leencapaciteitvan starters met modale inkomens over de hele linie met ongeveer 5% verlaagd. r Door de wijze waarop de inkomensnormen nu worden toegepast, krijgen alle burgers die in het lopende jaar hetzelfde inkomen verdienen dezelfde leencapaciteit toegewezen. Deze benadering raakt vooral de starters. Zij bevinden zich nog aan het begin van hun loopbaan op de arbeidsmarkt en op de woningmarkt. Goede opgeleide jonge mensen maken een sterke inkomensstijging door met de stijging van leeftijd en ervaring. Dit is het brede representatieve beeld voor deze groep, zoals duidelijk blijkt uit de inkomensstatistiek. r De rantsoenering van starters op de woningmarkt heeft belangrijke gevolgen. Starters die niet de gewenste woonkwaliteit kunnen realiseren als gevolg van de leenregels hebben twee mogelijkheden. De eerste is om een woning te kopen die wel past bij het normbedrag. Aangezien een woning wordt aangeschaft voor een langere periode, betekent kiezen voor een kwalitatief minder aantrekkelijke woning dat de nadelen hiervan vele jaren zullen moeten worden geaccepteerd. Het alternatief is wachten: in de tijd stijgt het inkomen en enkele jaren later kan dan wel de gewenste woonkwaliteit worden gerealiseerd. Ook dit is voor de woonconsument die graag op korte termijn een eigen huis wil kopen een niet gering offer. De laatste situatie heeft bovendien directe negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt.
7
r De (aanscherping van) woonlastennormen zijn ingegeven door het beeld dat eigenaar-bewoners op de hypotheekmarkt te grote risico’s aangaan en dat banken door middel van risicoselectie hieraan onvoldoende tegenwicht bieden. De informatie over de omvang van betalingsproblemen bevestigt dit beeld niet. r Het aantal hypotheekgevers dat in betalingsproblemen komt is weliswaar gestegen tijdens de crisis, maar het overheersende beeld is dat van een zeer gering aantal probleemgevallen. Van de huiseigenaren met een hypotheek heeft 1 op de 100 te kampen met betalingsachterstanden. Deze problemen kunnen tijdelijk van aard zijn en in onderling overleg tussen partijen worden opgelost. Als problemen niet kunnen worden opgelost, dan rest een executoriale verkoop. Dit overkomt jaarlijks ongeveer 1 op de 1.000 hypotheekgevers. Bij de NHG liggen de schadedeclaraties tussen de 1 en 2 per 1.000 geborgde hypotheken. r Deze resultaten roepen serieuze vragen op over de doeltreffendheid en de doelmatigheid van stringente woonlastennormen. Als het probleem dat het beleid moet oplossen in de praktijk gering is, dan kan de doeltreffendheid uiteraard ook niet anders dan gering zijn. Bovendien zijn de woonlastennormen ook niet effectief in het voorkomen van problemen, maar is het belangrijkste resultaat dat de restschuld beperkt lager uitvalt dan zonder de normen het geval zou zijn. Hypotheekschulden in relatie tot de waarde van de woning r De hypotheekomvang in relatie tot de woningwaarde, de ‘loan to value’ (LTV), hangt sterk samen met de leeftijd van huishoudens. Met het stijgen van de leeftijd van huishoudens neemt de LTV systematisch af. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat hypotheken nominale schulden zijn die in de tijd worden uitgehold door inflatie, terwijl de reële woningprijzen in de tijd zijn gestegen. r De LTV is bij de start op de koopmarkt - ook in internationaal perspectief hoog te noemen en is doorgaans hoger dan 1. Dit wordt veroorzaakt door het meefinancieren van de kosten bij de aankoop van een woning. r Bij een normale trendmatige stijging van de woningprijzen met 2½% per jaar vormt de hoge LTV bij de start doorgaans geen probleem. Na vier jaar is de netto schuld weggewerkt en na acht jaar is de hypotheekomvang dan ongeveer gelijk aan de executiewaarde van de woning, zodat restschulden ook bij gedwongen executie worden voorkomen. r Er kunnen fasen zijn waarin de woningprijzen niet stijgen of zelfs nominaal dalen, zoals in de laatste jaren het geval is geweest. In deze situatie leidt een hoge LTV tot twee type problemen. Bij betalingsproblemen ontstaan voor kopers die niet lang voor de crisis zijn toegetreden omvangrijke restschulden. Wel geldt, zoals hierboven is vastgesteld, dat betalingsproblemen in het algemeen zelden voorkomen. Een ander probleem, waar omvangrijker groepen mee van doen kunnen krijgen, is het probleem van ‘insluiting’ op de woningmarkt en daarmee mogelijk ook op de arbeidsmarkt. Het huishouden heeft geen betalingsprobleem, maar kan niet verhuizen omdat het negatieve eigenwoningvermogen niet kan worden meegenomen naar een nieuwe hypotheek.
8
De ontwikkeling van de hypotheekrente r De ontwikkeling van de hypotheekrente in Nederland is tijdens de crisis duidelijk ongunstiger geweest dan in onze buurlanden. Het verschil tussen de hypotheekrente in Nederland en Duitsland, dat voor de crisis zeer gering was, bedraagt momenteel 130 basispunten. r De ontwikkeling van de hypotheekrente is eveneens ongunstig geweest ten opzichte van de rente op staatsleningen. Het renteverschil voor 10-jarige looptijden lag tot de crisis systematisch binnen een bandbreedte van 50 tot 100 basispunten. Inmiddels bedraagt het renteverschil 250 basispunten. r De relatief hoge hypotheekrente kan deels worden verklaard door hogere kosten die banken zelf moeten maken voor het aantrekken van kapitaal. Voor een ander deel ligt de verklaring bij hogere kapitaaleisen en hogere risicogewichten die banken voor hypotheken in acht moeten nemen vanuit het toezicht. Daarmee blijft er echter nog steeds een onverklaarde marge van 50 tot 75 basispunten. r De hoge marges duiden op overwinsten. Het gedrag van aanbieders van hypotheken wijst echter niet in deze richting. De achtergrond voor de hoge marges moet worden gezocht bij de bankencrisis en de daarop volgende eurocrisis. De banken hechten op dit moment meer belang aan zekerstelling van liquiditeit dan aan lucratieve opbrengsten op de lange termijn. De grote Nederlandse aanbieders blijven op de markt actief, maar vragen een hoge prijs voor langlopende aanwending van middelen. Hypotheken worden verstrekt, maar wel voorzien van een hoge liquiditeitspremie. r Opvallend is echter dat institutionele beleggers niet zijn overgegaan tot arbitrage tussen de lage rente op staatsleningen en de veel hogere hypotheekrentes. De Nederlandse pensioenfondsen hebben zich – zeker aanvankelijk – juist meer teruggetrokken uit de hypotheekproducten en meer belegd in staatsleningen van landen met lage risico’s. Opmerkelijk is dat Nederlandse hypotheekproducten, zeker als het gaat om NHG-hypotheken, een vrijwel gelijk risico kennen als Nederlandse staatsleningen. Het is onduidelijk waarom pensioenfondsen genoegen nemen met 2,3% rente op een staatslening, terwijl hypotheekproducten met een gelijk risicoprofiel 3½% rente opleveren. r Het ongunstige verloop van de hypotheekrente heeft belangrijke gevolgen voor de vraag op de woningmarkt. Een daling van de rente met 1%-punt levert eerste huizenkopers een daling op van de woonlasten met 16%. De hypotheekrenteaftrek r Afschaffing van de renteaftrek wordt vaak gezien als een belangrijke hervorming die de woningmarkt beter doet functioneren en die op lange termijn de economie zal versterken. De feiten sporen echter niet met de beeldvorming. r Op het functioneren van de woningmarkt heeft de renteaftrek weinig invloed. Het belangrijkste gevolg van de renteaftrek is dat burgers meer besteden aan woonconsumptie dan aan andere consumptie. Hierdoor wordt een hogere woonkwaliteit gerealiseerd en is het prijsniveau hoger dan zonder renteaftrek het geval zou zijn. De hypotheekrenteaftrek heeft geen nadelen voor de doorstroming op de woningmarkt of voor de aansluiting tussen vraag en aanbod.
9
r Op het functioneren van de economie heeft de renteaftrek geen betekenisvolle invloed. Het kanaal waarlangs voordelen theoretisch kunnen ontstaan is het arbeidsaanbod. De effecten van beperking van de renteaftrek op het arbeidsaanbod zijn echter bescheiden en onzeker, zoals eerder ook is geconstateerd door het Centraal Planbureau. r De betekenis van de renteaftrek zal in de tijd bovendien gaan dalen. Dit hangt samen met de vergrijzing en het loskomen van omvangrijke aflossingen van hypotheekschuld na 2015. Het effect van de vergrijzing is een toename van de gemiddelde leeftijd van de hypotheken, wat de gemiddelde LTV van het eigen woningbezit doet dalen. In de periode 2015-2030 zal bovendien ongeveer € 220 miljard aan hypotheekschuld worden afgelost. Dit is het gevolg van de trendbreuk die in 1985 is veroorzaakt door de introductie van spaar- en beleggingshypotheken. Vanaf dat moment is direct aflossen (gedeeltelijk) vervangen door aflossen via het opbouwen van fiscaal begunstigde spaarpotten. Na 30 jaar worden de hierin opgebouwde besparingen uitgekeerd ter feitelijke aflossing van hypotheekschuld. De hypotheekschuld daalt hierdoor met ongeveer € 220 miljard in huidige prijzen. r In het licht van bovenstaande observatie is de positionering van de renteaftrek als een belangrijke hervorming moeilijk te plaatsen. De renteaftrek kan waarschijnlijk het beste worden getypeerd als een weinig doelmatige belastinguitgave, gelet op het feit dat zowel de nadelen als de voordelen van het systeem beperkt zijn. r De afweging rond de hypotheekrenteaftrek ligt bij het realiseren van doelmatigheidswinsten in de sfeer van de consumptiebeslissing tegenover de transitiekosten die beperking van de renteaftrek met zich meebrengt. Zoals in deze studie uiteen wordt gezet, zijn deze transitieproblemen omvangrijk. De vraag op de woningmarkt valt terug, de doorstroming valt sterk terug en de bouwproductie valt sterk terug. Op lange termijn ontstaat een nieuw evenwicht, maar de transitiefase is ingrijpend en zal na verwachting minstens tien jaar in beslag nemen. Beleidsopties r Bij de analyse van de toepassing van de leenregels dringt de conclusie zich op dat het beleid is doorgeschoten. Consumentenbescherming is steeds meer overgegaan in rantsoenering van consumenten op de woningmarkt, zonder dat hiervoor goede inhoudelijke argumenten zijn te geven. De meest eenvoudige oplossing is een terugkeer naar normale risicoselectie, waarbij inkomensperspectieven van burgers kunnen worden meegewogen bij de kredietverlening. Afspraken over specifieke opslagen op de leenregels naar leeftijd en eventueel naar opleiding zijn eenvoudig te realiseren. De sleutel ligt bij de minister van Financiën, die deze ruimte kan bieden aan de banken. Dan kunnen de aanvullende regels in de gedragscode en bij de NHG worden ingebracht. Dergelijk beleid zal op korte termijn bijdragen aan herstel van de positie van de starters op de woningmarkt en daarmee ook het herstel van de vraag en de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. r In plaats van steeds strengere woonlastenregels, kan de wens om tot risicobeperking te komen bij de hypotheekverstrekking veel effectiever worden gerealiseerd via lagere leenbedragen in relatie tot de waarde van de woning. De eerste voor de hand liggende beleidsopties liggen bij het wegnemen van de oorzaken: de overdrachtsbelasting (OVB), de gedwongen winkelnering bij de notaris en het zoveel mogelijk in de rente beprijzen van provisies. Dit
10
leidt er toe dat burgers bij de aanschaf van een eigen woning met een schone balans kunnen starten in plaats van met een netto schuld. De belastingderving van het volledig afschaffen van de OVB is bij de huidige opbrengst € 2,4 miljard. Dit is een omvangrijk bedrag. Een alternatief is om een vrijstelling bij de OVB in te bouwen, zodat kopers van minder dure woningen geen OVB betalen en kopers van dure woningen nog wel mee betalen. Als een belastingkorting van € 10.000 wordt aangebracht, dan betaalt een starter die een woning koopt voor € 170.000 geen OVB. Daarboven betaalt iedere koper alleen OVB over de waarde boven € 170.000. Een dergelijke vormgeving gaat gepaard met een belastingderving van € 1,6 miljard. r Een ambitieuze lijn om de LTV’s bij de start omlaag te krijgen kan worden gerealiseerd als een systeem van bouwsparen wordt geintroduceerd, enigszins vergelijkbaar met wat in Duitsland momenteel bestaat. Hierbij kunnen jonge mensen een bepaalde periode fiscaal begunstigd sparen voor de aanschaf van een eigen huis. In deze studie wordt hiertoe een rekenvoor beeld uitgewerkt, waarbij € 250 per maand fiscaal mag worden gespaard gedurende maximaal vijf jaar. Dit kan de LTV’s voor een alleenstaande met 10% terugdringen en voor tweeverdieners met 15%. In combinatie met het eerder genoemde beleid rond de overdrachtsbelasting zouden starters dan genoeg hebben aan leningen in de orde van 85% tot 90% van de aanschaf waarde van de woning. Dit zou de risico’s op restschulden en op ‘insluiting’ uiteraard sterk beperken. De structurele belastingderving bedraagt bij deze vormgeving € 900 miljoen op jaarbasis. Hiervan kan naar verwachting overigens ongeveer de helft worden terugverdiend via vermindering van de toekomstige hypotheekrenteaftrek. r Bij de hypotheekrenteaftrek is de belangrijkste uitdaging om bij beperkingen van de renteaftrek dit zo te doen, dat een harde landing van de woningmarkt wordt voorkomen. Een belangrijke complicatie hierbij is dat het in stapjes afschaffen van de renteaftrek een dergelijke harde landing niet kan voorkomen. De koopkrachteffecten kunnen in de tijd worden gespreid door gefaseerde afschaffing, maar als vast staat dat de renteaftrek verdwijnt dan zullen de actoren op de woningmarkt hier naar handelen. De vraaguitval en de prijsdaling zullen niet gefaseerd, maar in belangrijke mate direct optreden. r Een beleidsoptie die meer perspectief biedt op een zachte landing is wat wel wordt aangeduid als de annuïtaire variant. Het voordeel van deze variant is dat weliswaar de renteaftrek over de levensloop wordt beperkt, maar dat de positie van opvolgende kopers gelijk blijft. Hierin ligt het grote verschil met het in stapjes afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. In dat geval moet de koper er niet alleen rekening mee houden dat hij of zij geleidelijk afnemen de renteaftrek heeft, maar ook dat de volgende kopers uiteindelijk geen enkele renteaftrek meer ontvangen. r De annuitaire variant heeft als voordeel dat deze goed aansluit bij de levensloop. Aan het begin van de wooncarrière, als de woonlasten hoog zijn in relatie tot het inkomen, kan nog vrijwel volledig van de renteaftrek worden geprofiteerd. In latere jaren, als de woonlasten relatief laag in relatie tot het inkomen, wordt de renteaftrek steeds meer beperkt. Als de helft van de hypotheek een verplicht annuïtair karakter heeft c.q. als zodanig door de belastingdienst wordt behandeld, dan levert dit een structurele budgettaire opbrengst op van € 2½ miljard. Hiermee zouden de kosten van bovengenoemde maatregelen richting (met name) starters bekostigd kunnen worden.
11
Marktwerking, arbitrage en de hypotheekrente r Indien bovengenoemd beleid zou worden ingezet om de LTV’s voor starters te verlagen, dan kan de rente die starters moeten betalen lager uitpakken en bij de NHG kan de premie omlaag. r De hoge concentratie op de Nederlandse markt en de internationaal bezien hoge rentes roepen vragen op over de transparantie en de concurrentie op de hypotheekmarkt. Een vervolgonderzoek van de NMa naar bredere kwesties rond marktwerking en (haperende) arbitrage lijkt geen overbodige luxe. r Het is moeilijk te begrijpen en wellicht ook te accepteren dat de enorme hoeveelheid langlopend spaargeld dat in ons land aan pensioenfondsen wordt toevertrouwd de weg niet weet te vinden naar de Nederlandse hypotheekmarkt. Het zou toch mogelijk moeten zijn om een financiële infrastructuur te ontwikkelen, die beantwoordt aan de wensen van de pensioenfondsen en de banken van het langlopende kapitaal voorziet waaraan zij veel behoefte hebben. Wellicht dat een coördinerende rol van de monetaire autoriteiten kan helpen om dit op gang te krijgen.
12
1
Inleiding
Tijdens de crisis is de vraag op de woningmarkt sterk teruggelopen. De markt is omgeslagen van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt, waarbij het aantal te koop staande woningen sterk is toegenomen. Een eerste constatering is dat de negatieve ontwikkelingen op de woningmarkt niet uniek zijn voor Nederland. In vrijwel alle Europese landen is de woningmarkt stevig getroffen en in sommige landen zijn de klappen nog groter geweest dan in ons land. Een tweede constatering is dat niet alleen de woningmarkt is getroffen door de crisis. De consumptie is onder druk komen te staan en dat geldt in het bijzonder voor de consumptie van duurzame goederen. In dit licht is de sterke vraaguitval op de koopwoningmarkt, waar het gaat om zeer grote aanschafbeslissingen, te plaatsen. Een bijzonder aspect van de woningmarkt is de verbondenheid met de hypotheekmarkt. De aanschaf van een eigen woning is voor de overgrote meerderheid van de kopers alleen mogelijk met (volledige) hypothecaire financiering. De toegang tot hypothecair krediet en de prijs van het krediet (de hoogte van de hypotheekrente) zijn daarmee van direct belang voor de woningvraag op de koopmarkt. Op de hypotheekmarkt hebben zich in de aanloop naar en tijdens de crisis bijzondere ontwikkelingen voorgedaan. Ten eerste is in 2007 een nieuwe gedragscode hypotheken tot stand gekomen en sindsdien zijn aanvullende stappen waar te nemen rond het toezicht op de gedragscode en zijn aanvullende regels in werking getreden. Daarnaast is – mede in samenhang hiermee – de regelgeving rond de NHG aangepast en is de rol van de NHG op de markt toegenomen. In algemene zin is sprake geweest van aanscherping van regelgeving. Daarnaast is discussie ontstaan over de hoogte van de hypotheekrentes die banken woonconsumenten in rekening brengen. Dit heeft er zelfs toe geleid dat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) een onderzoek heeft verricht naar mogelijke collusie op de hypotheekmarkt. Ten slotte wordt de discussie over de hypotheekmarkt vaak gekoppeld aan discussies over de hypotheekrenteaftrek. Tegen bovengenoemde achtergronden heeft de NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar de situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt. Het onderzoek richt zich op de beschikbaarheid van hypotheken voor woonconsumenten – in het bijzonder voor starters – de prijsstelling van hypotheken (de hypotheekrente) en de rol die de hypotheekrenteaftrek hierbij speelt. Voor het onderzoek zijn diverse feiten op een rij gezet, zijn historische ontwikkelingen geanalyseerd en is enig internationaal vergelijkend onderzoek verricht. Belangrijke input is voorts verkregen van kernactoren, die op en rond de hypotheekmarkt actief zijn (zie bijlage A). Wij zijn de betrokkenen zeer erkentelijk voor hun waardevolle inbreng. De verantwoordelijkheid voor de inhoud van deze publicatie en de conclusies die worden getrokken berust uiteraard volledig bij het EIB.
13
Hoofdstuk 2 beschrijft de actuele situatie op de Nederlandse woningmarkt en het profiel van de starters. In hoofdstuk 3 worden de aanpassingen in het beleid en het toezicht op de hypotheekverstrekkers beschreven. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de risico’s rond hypotheken. Hierbij wordt zowel ingegaan op de feitelijke tot nu toe gerealiseerde risico’s als op mogelijke toekomstige risico’s die vaak worden genoemd in discussies over de hypotheekmarkt. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de opbouw en ontwikkeling van de hypotheekrente in Nederland. Daarbij wordt ook stilgestaan bij de werking van arbitrage tussen Nederlandse hypotheekproducten en buitenlandse hypotheekproducten en tussen Nederlandse hypotheken en andere Nederlandse beleggingsproducten. Hoofdstuk 6 gaat in op de relatie tussen de hypotheekrenteaftrek en de hypotheek- en woningmarkt. In hoofdstuk 7 worden de lijnen bij elkaar gebracht en beleidsopties verkend die de woningmarkt in beweging kunnen brengen en die tegelijkertijd de risico’s op de hypotheekmarkt kunnen verminderen.
14
2
2.1
Situatie op de woningmarkt
Belang van starters voor woningmarktherstel
Met het intreden van de financiële crisis in het najaar van 2008 en de daarop volgende recessie is de situatie op de Nederlandse woningmarkt sterk veranderd. Voor de recessie was sprake van een lange periode van stevig oplopende huizenprijzen. Een stevige groei van het aantal huishoudens, een gunstige ontwikkeling van het huishoudinkomen met een toenemend aantal tweeverdieners en gemiddeld dalende rentes bepaalden het beeld aan de vraagzijde. Aan de aanbodzijde was het voor ontwikkelaars zaak om rechten te verwerven om woningaanbod te kunnen realiseren. Als deze positie was gerealiseerd dan waren snelle afzet en gunstige opbrengsten niet zelden gegarandeerd. Voor eigenaar-bewoners op de bestaande markt die wilden doorstromen lag de uitdaging aan de koopzijde. Met vele gegadigden voor te koop aangeboden woningen was het zaak om de gewenst nieuwe woning tijdig te bemachtigen. Zorgen over de verkoop van de bestaande woning behoefde men daarentegen niet te hebben. In deze situatie gingen velen eerst over tot een aankoopbeslissing om vervolgens de verkoop van het eigen huis te regelen. Met systematisch stijgende prijzen was dit ook in financieel opzicht een rationele strategie. De systematisch oplopende prijzen zal starters ook hebben gestimuleerd om snel tot de koopmarkt toe te treden. De starter die zijn of haar beslissing een jaar uitstelde werd immers geconfronteerd met een duidelijk hogere prijs voor dezelfde woning. Met de intrede van de recessie veranderde dit beeld. De vraag op de woningmarkt kwam sterk onder druk te staan. Dit was overigens geen uniek verschijnsel op de woningmarkt: de consumptie van duurzame consumptiegoederen viel in het crisisjaar met liefst 7% in volume terug. De consument werd terughoudender en dit sloeg in belangrijke mate neer bij uitstel van grotere aanschaffingen, waaronder niet in de laatste plaats de aanschaf van een woning. Aan de aanbodzijde was aanvankelijk sprake van een grote hoeveelheid onderhanden werk: woningbouwprojecten die in de goede tijd nog waren gestart zaten nog in de pijplijn. In het crisisjaar 2009 was dan ook nog sprake van een fors aantal opgeleverde woningen, terwijl de vraag al duidelijk aan het wegzakken was. De prijzen kwamen zo voor het eerst sinds de jaren tachtig onder druk te staan en zijn inmiddels sinds het uitbreken van de crisis - in nominale termen - met ruim 10% gedaald. Zo kwamen mechanismen in gang die in veel opzichten het spiegelbeeld waren van de ontwikkelingen voor de crisis. Doorstromers hadden nu ruime keuze bij de koop van een woning, maar van een gegarandeerde afzet van de eigen woning tegen een goede prijs was geen sprake meer. Dit leidde tot een wens om eerst zekerheid te verkrijgen over de verkoop van de eigen woning, alvorens vervolgens zelf te kopen. De prijsdaling haalde ook de prikkel weg voor starters om snel te willen toeslaan op de koopmarkt. Rustig de tijd nemen om het uitgebreide aanbod te verkennen en waardeverlies voorkomen door niet vroegtijdig tot aankoop over te gaan werd nu de rationele strategie.
15
Het aantal verkochte bestaande koopwoningen liep zo terug van ruim 200.000 in 2008 naar rond de 120.000 in 2011. Tegelijkertijd nam het aanbod van de bij NVM makelaars te koop staande woningen toe van 96.000 in het derde kwartaal van 2008 tot 171.000 in het vierde kwartaal in 2011. Het totaal aantal in Nederland te koop staande woningen ligt rond 225.000. Het aantal dagen dat een huis gemiddeld te koop staat is inmiddels opgelopen tot negen maanden, terwijl dit in 2008 dit nog 2½ maand was. Bijna 40% van deze huizen staat meer dan een jaar te koop. Ook de nieuwbouwmarkt van woningen liep sterk terug. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen lag volgens de Monitor Nieuwbouw Woningen in de eerste drie kwartalen van 2011 ruim een kwart onder het niveau van dezelfde kwartalen in 2008. Het nieuwbouwproductievolume van woningen liep met een kwart terug van € 14,8 miljard in 2008 tot € 11,1 miljard in 2010. Het aantal gereed gemelde woningen is afgenomen van 79.000 in 2008 tot 56.000 woningen in 2010. De gemiddelde huizenprijs lag in december 2011 ruim 10% lager dan in augustus 2008. Rekening houdend met inflatie is de (reële) huizenprijs inmiddels 15% gedaald. Bij de beoordeling van de situatie op de woningmarkt is het zaak om de bijzondere karakteristieken in het oog te houden. De eerste is dat er wel degelijk mobiliteitsbehoefte in de markt zit. Het feit dat er veel woningen te koop staan, duidt niet op een aanbodoverschot. Dit zou het geval zijn als er veel lege woningen te koop staan. Leegstand komt op de Nederlandse koopmarkt echter weinig voor. Naast normale frictieleegstand is slechts in enkele gebieden sprake van echte leegstand en ook in die gebieden gaat het vaak om enkele procentpunten extra leegstand boven de frictieniveaus. Te koop aangeboden woningen zijn voor het leeuwendeel bewoonde woningen, waarbij de verkoper na verkoop naar een andere woning wil doorstromen. Deze doorstromers willen zoals betoogd echter vaak eerst zekerheid over de verkoop van hun woning alvorens zelf te kopen. Als velen echter zo handelen, dan komt de carrousel niet op gang. De groep die dit dilemma kan doorbreken bestaat uit starters. Deze hoeven niet eerst een woning te verkopen om een woning te kopen. Als de vraag van de starters weer op gang kan komen, dan wordt de hele keten in de woningmarkt in beweging gebracht. Voor starters zijn de condities op de hypotheekmarkt bovendien nog belangrijker dan voor andere groepen. Hieronder gaan wij dan ook eerst in op de positie van de starter. Wat is het profiel van de eerste huizenkoper, welk gedrag vertoont deze starter op de hypotheekmarkt en wat is zijn of haar vermogenspositie? 2.2
Het profiel van de starter
Leeftijd, opleiding en dienstverband Uit het WoON onderzoek blijkt dat de mediane starter op de woningmarkt 30 jaar is. Van de starters op de koopmarkt had 57% een opleiding van HBO of hoger. In de groep van 25-33 jarigen was dit zelfs 62%. Vervolgens blijkt 34% een opleiding te hebben op MBO-niveau of HAVO/VWO. Slechts 6% van de kopers beschikt alleen over een lagere opleiding. Starters op de koopwoningmarkt zijn dus doorgaans goed opgeleide mensen van rond de 30 jaar. Meestal hebben zij in deze situatie dan minstens vijf jaar werkervaring en een vast dienstverband.
16
Dit profiel wordt ten eerste bepaald door de wensen van de starters zelf. Alvorens over te gaan tot de eerste zeer grote financiële beslissing in hun leven, hebben burgers behoefte aan baanzekerheid. Een vast dienstverband biedt deze relatieve zekerheid. In de tweede plaats is de aanschaf van een woning een beslissing voor een langere periode. Men wil dan ook graag de woning kopen die voor die langere periode geschikt is. Een toekomstvaste goede woning vereist voldoende inkomen. In de jaren volgend op toetreding tot de arbeidsmarkt stijgt het inkomen snel. Zo kan na een jaar of vijf veel verder worden gereikt op de woningmarkt dan kort na indiensttreding het geval is. Tevens geldt dat jonge mensen niet zelden tijdens of kort na hun studie een partner ontmoeten en na enkele jaren de situatie kan ontstaan dat men wil gaan samenwonen. Dergelijke factoren verklaren de concentratie van koopstarters rond de leeftijd van 30 jaar. Dit wordt versterkt door de eisen van kredietverstrekkers. Deze eisen doorgaans een vast dienstverband en altijd voldoende inkomen om tot kredietverlening over te gaan. Hypotheeksituatie Starters moeten financieel ver reiken om de gewenste woning te kunnen kopen. De kosten van de overdrachtsbelasting en verschillende provisies voor kredietverstrekker, notaris en makelaar moeten vaak worden meegefinancierd, waardoor de lening hoger is dan de waarde van de woning. Met een ‘loan-to-value’ (LTV) boven de 100% is het leenbedrag in Nederland hoger dan die in de ons omringende landen. Deze liggen doorgaans ruim onder de 100%, waardoor bij executie van de woning banken en woonconsumenten minder risico op restschulden lopen. Voor welke hypotheekvormen kiezen de starters? In tabel 2.1 worden het soort hypotheken in beeld gebracht voor de leeftijdscategorieën tot 25 jaar en van 25-35 jaar. Uit de tabel komt naar voren dat starters zelden volledig aflossingsvrije hypotheken hebben. In 1998 ging het zelfs om niet meer dan 6% van de hypotheken. In 2009 is het aandeel volledig aflossingsvrij wel toegenomen, maar ook in dat jaar betrof dit niet meer dan een zesde van het totaal aantal hypotheken. Bij ongeveer 80% van de hypotheken in deze leeftijdsgroepen wordt volledig of gedeeltelijk afgelost. De spaar- of beleggingshypotheek is daarbij de meest gekozen hypotheekvorm. Bij de spaarhypotheek wordt de hypotheek aan het einde van de looptijd volledig afgelost. Bij de beleggingshypotheek is dit ook de inzet, maar het resultaat is hier nog wel afhankelijk van voldoende beleggingsopbrengst. De annuïtaire hypotheek is als hypotheekvorm naar de achtergrond gedrongen. Burgers kiezen wel voor aflossen, maar doen dit in de vorm van fiscaal begunstigde spaar- en beleggingsproducten, waarbij de aflossing in één keer aan het einde van de looptijd geschiedt. Overig vermogen Starters hebben vaak ook spaargeld of andere financiële vermogenstitels. Uit cijfers van het CBS1 blijkt dat starters tussen de 25 en 30 jaar over € 9.000 aan overig vermogen bezitten en die tussen de 30 en 35 jaar over € 13.000 .
1 Cijfers betreffen de mediane waarde. Er zijn net zoveel mensen met een eigen vermogen onder dit bedrag als mensen met eigen vermogen boven dit bedrag. Dit bedrag ligt lager dan de gemiddelde waarde, waarbij mensen met een hoog eigen vermogen het gemiddelde omhoog trekken.
17
Tabel 2.1
Ontwikkeling hypotheekvormen naar leeftijdscategorie, 1998 en 2009, procenten
1998
Volledig aflossingsvrij Combinatie met aflossingsvrij deel1 Spaar of belegging Overig Totaal
2009
< 25
25-35
< 25
25-35
6 . 56 38
6 . 57 37
17 26 43 14
16 35 37 12
100
100
100
100
1 In 1998 werd deze categorie niet apart onderscheiden en viel toen onder de categorie overig
Bron: EIB
De starters gebruiken dit vermogen niet om hun huis te financieren, maar houden dit vermogen als financiële buffer achter de hand. Dit betekent dat als deze starters tijdelijk in inkomen terugvallen, zij dit vermogen kunnen inzetten om gedurende een bepaalde periode de inkomensterugval op te vangen dan wel om onvoorziene grotere eenmalige uitgaven te bekostigen.
18
3
Condities rond hypotheekverstrekking
Hoe hebben de financieringscondities zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Welke stappen zijn wanneer in de tijd gezet en welke consequenties hebben veranderingen in regelgeving en normering gehad voor de effectieve leencapaciteit van groepen kopers? 3.1
Introductie van een nieuwe gedragscode
Op initiatief van de toenmalige minister van Financiën Zalm introduceerden de aanbieders van hypothecaire leningen per 1 januari 2007 een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF)2. De belangrijkste aanpassingen in de nieuwe GHF waren bedoeld om overkreditering te voorkomen. De code is op te vatten als een vorm van zelfregulering, maar de aanzet hiertoe is derhalve gegeven door de regering. Een belangrijke doelstelling van de code was om een meer prudente hypothecaire kredietverlening tot stand te brengen en de zorgplicht van banken naar hypotheekgevers te verankeren middels algemene richtlijnen. In de GHF werd onder andere vastgelegd dat aanbieders voortaan moesten rekenen met de zogenaamde Nibud-normen ter bepaling van de maximaal toegestane woonlasten. Hierbij werden meer eisen gesteld aan de berekening van hypotheekrente en de wijze waarop eigen vermogen werd meegenomen. De verstrekker van de hypothecaire lening is volgens deze gedragscode verplicht informatie in te winnen over de financiële situatie van een consument en mag in geen geval een overeenkomst aangaan wanneer dit voor de consument onverantwoord is. Een belangrijk principe in de code luidt: ‘comply or explain’. Zo konden banken afwijken van de inkomensnormen als zij dit voor bepaalde gevallen goed konden verantwoorden. De banken hebben aanvankelijk ook gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. De Nibud-hypotheeknormen Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. Het Nibud onderzoekt trends, ontwikkelingen en nieuwe inzichten in de huishoudfinanciën van consumenten. Ieder jaar stelt het Nibud voor de NHG woonlastenpercentages vast, waarmee de maximale leenbedragen voor kopers worden bepaald. De maximale woonlasten worden per inkomensgroep bepaald door van het netto inkomen de kosten van primaire levensbehoeften af te trekken. Deze kosten worden bepaald op basis van feitelijke kostenontwikkelingen en gangbare aandelen van deze uitgaven in de totale bestedingen.
2 De gedragscode is in 2001 door financiers, de overheid, bemiddelaars en de consumentenorganisaties gezamenlijk opgesteld en bevat gedragsregels voor aanbieders van hypothecaire leningen aan particulieren.
19
3.2
Interpretatie en handhaving gedragscode
Vanuit haar rol als toezichthouder onderzocht de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2007 de naleving van de gedragscode onder financiële dienstverleners als banken en hypotheekbemiddelaars. De AFM constateerde in een eerste onderzoek naar de naleving van de gedragscode dat over de periode juli 2006 tot maart 2007 in 24% van de gevallen de kredietverlening uitging boven de woonlastennorm van de gedragscode3. Voor starters ging het om 31% van de gevallen. De AFM constateerde dat de aanscherping van de gedragscode geen direct effect heeft gehad op het percentage kredieten dat conform de gedragscode werd verstrekt. In andere woorden: de banken hadden hun gedrag in deze periode nog niet aangepast aan de nieuwe gedragscode. Terwijl de banken zich beriepen op de ‘explain’-regel, waarbij zij hun ruimere normen voor bepaalde groepen meenden te kunnen verantwoorden, nam de AFM het standpunt in dat de ‘explain’-regel door de banken als een ‘sluiproute werd gebruikt om zich niet aan de regels te hoeven houden’. In het onderzoek van de AFM is ook de mate van overschrijding van de woonlastennormen bekeken. Zo constateerde de AFM dat van de naar haar oordeel niet verantwoord verleende kredieten bij een derde deel sprake was van een kredietverlening tussen 100 en 110% van het GHF-normbedrag, terwijl in tweederde van de gevallen sprake was van kredietverlening ter grootte van meer dan 110% van het GHF-normbedrag. Er is geen informatie beschikbaar over de verdeling hiervan voor de starters, maar aangenomen mag worden dat de grotere ‘overtredingen’ in sterke mate geconcentreerd waren bij deze groep. De AFM vermeldt ook als eerste argument rond deze ‘explain-situaties’ dat deze betrekking heeft op de aanname van toekomstige inkomensstijging. In 2008 heeft de AFM opnieuw onderzoek uitgevoerd, dit keer op basis van bijna 1.700 dossiers. Uit deze steekproef bleek dat eenderde van de verstrekte hypotheken boven de GHF-norm lag. Hiervan werd volgens de AFM in tweederde van de gevallen ten onrechte een beroep gedaan op de ‘explain’-regel’. De AFM heeft de teugels vervolgens aangehaald. In 2009 was het aandeel van kredieten die boven de GHF-norm vielen teruggelopen tot 13%4. Door boetes uit te delen en de ‘overtreders’ publiekelijk aan te wijzen, hebben de banken deze beleidslijn vervolgens verder bijgesteld. Afwijken van de inkomensnormen komt volgens de betrokkenen inmiddels nauwelijks meer voor. Het gevolg hiervan is dat een aanzienlijke groep door deze wijze van handhaving van de regels op de hypotheekmarkt en daarmee ook op de woningmarkt wordt geran-tsoeneerd. Afgaande op de onderzoeken van de AFM gaat het bij starters om 20% van de populatie. Dit is de groep waarvoor banken bereid zijn verder te reiken en dit is ook de groep die zelf verder wil reiken, maar nu stuit op de grenzen van de normen.
3 Zie DNB/AFM (2009), ‘Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers’, Amsterdam. 4 Zie AFM (2010), ‘Stand van de hypotheekadviespraktijk in Nederland; Rapportage Vervolgonderzoek Hypotheken’, Amsterdam.
20
Taak en doelstellingen AFM De AFM heeft als gedragstoezichthouder de taak de eerlijkheid en transparantie van financiële markten te bevorderen door financiële instellingen te controleren op naleving van wet- en regelgeving. Hierdoor moet het vertrouwen van consumenten en bedrijven worden versterkt. Financiële instellingen hebben volgens de AFM een zorgplicht naar hun klant toe. Hiertoe controleert de AFM de producten op juistheid, begrijpelijkheid en of de producten al dan niet misleidend zijn. Op de kapitaalmarkten houdt de AFM toezicht op het tijdig en correct naar buiten brengen van informatie door alle betrokken partijen. Wanneer de wet- en regelgeving op de financiële markt volgens de AFM wordt overtreden, kan zij overgaan op een aanwijzing of openbare waarschuwing. Andere maatregelen zijn het opleggen van boetes, het opschorten van handel of aangifte doen bij het Openbaar Ministerie.
3.3
Verdere aanscherping van de regels in 2011
In het begin van 2011 is door de banken opnieuw een nieuwe GHF opgesteld. Deze nieuwe gedragscode zorgt voor een verdere beperking van de maximale leencapaciteit. Zo wordt het maximale leenbedrag beperkt tot maximaal 110%5 van de aankoopwaarde van de woning. Ook zijn de maximale leenbedragen verlaagd. In tabel 3.1 staan de maximale leenbedragen weergeven bij de normen voor 2010 en 2011 voor verschillende huishoudensinkomens en bij verschillende aandelen van de hoofdkostwinner daarbinnen. De nieuwe Nibud-cijfers beperken de leencapaciteit voor alleenstaanden met een modaal inkomen met € 7.000. Voor tweeverdieners met individueel lage inkomens is de beperking veel groter en deze kan oplopen tot tienduizenden euro’s. Terwijl de NHG aanvankelijk bedoeld was om de kwetsbare groep met wat lagere inkomens, die moeilijk bij banken konden lenen, toegang te verlenen tot eigen woningbezit, is de rol van de NHG in de tijd veranderd. Niet alleen is de leencapaciteit voor deze kwetsbare groepen duidelijk teruggeschroefd, maar ook voor goede risico’s wordt de leencapaciteit inmiddels duidelijk beperkt. Dit is overigens niet het gevolg van een andere opstelling van de NHG zelf, maar vloeit voort uit de Nibud-normen die men in acht moet nemen.
5 Met dit percentage kunnen alleen nog maar de gebruikelijke kosten als overdrachtsbelasting, afsluitprovisie, notaris- en makelaarskosten worden gefinancierd. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 4% heeft er toe geleid dat de gedragscode hierop is aangepast, door de 110% te verlagen tot 104%. De NHG hanteert een iets ruimere regel die hier 2% boven ligt.
21
Tabel 3.1
Leencapaciteit bij verschillende inkomens en aandelen hoogste inkomen, miljoen euro
Inkomen
Percentage hoogste inkomen 100
70
60
50
2011 34.000 38.500 43.000
155.500 176.600 201.200
154.400 176.000 196.600
131.400 169.700 196.600
106.700 133.100 175.900
2010 34.000 38.500 43.000
162.700 184.200 206.400
162.700 184.200 205.700
157.500 183.600 205.700
146.200 172.000 202.500
-7.200 -7.600 -5.200
-8.200 -8.100 -9.100
-26.200 -13.900 -9.100
-39.500 -38.900 -26.600
Verschil 34.000 38.500 43.000
Bron: berekeningen EIB op basis van NIBUD-cijfers
3.4
Effecten van de hypotheekrestricties
Achteraf bezien moet worden geconstateerd dat de aanscherping van de hypotheeknormen op een ongelukkig moment heeft plaatsgevonden. In 2007 werd de gedragscode ingevoerd op een moment dat de vraag op de woningmarkt nog krachtig was. De gedragscode werd bovendien aanvankelijk soepel toegepast, zoals bleek uit de steekproef die de AFM heeft verricht naar de naleving van de code. De teugels werden vervolgens aangehaald in een periode, waarin de vraag op de woningmarkt als gevolg van de crisis zwaar onder druk stond. Deze steekproef van de AFM is tevens een belangrijke empirische informatiebron. Hieruit blijkt dat stringente toepassing van de regels bij 20% van de starters tot effectieve rantsoenering leidt. Tevens geeft het onderzoek van de AFM aan in welke mate er sprake is van rantsoenering. Voor een derde van deze starters gaat het om een inperking met gemiddeld 5%, voor tweederde van de starters gaat het om een inperking met meer dan 10%. De verlagingen van de leencapaciteit die vervolgens in 2011 zijn doorgevoerd kwamen hier nog bovenop. Voor diegenen die al gerantsoeneerd waren betekende dit een extra verlaging van de uit te oefenen vraag met gemiddeld ongeveer 5%. Voor de – overigens beperkte groep – laag opgeleide tweeverdieners was de aanscherping in 2011 kwantitatief ingrijpend.
22
De Nationale Hypotheekgarantie Met de Nationale Hypotheekgarantie staat het Rijk borg voor hypothecaire leningen van consumenten. Wanneer consumenten in betalingsproblemen komen, biedt het fonds onder bepaalde voorwaarden bescherming aan de woonconsument. Zo wordt bij executie van de woning de restschuld kwijtgescholden als de oorzaak van de opgetreden betalingsachterstanden bestaat uit echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of overlijden van de partner. Om te voorkomen dat het zover komt, geldt tevens een overbruggingskrediet als de woonconsument betalingsproblemen krijgt. De rentelasten kunnen tijdelijk worden betaald met dit krediet, terwijl in de tussentijd naar een structurele oplossing wordt gezocht. De garantie is voor de consument niet kosteloos. Voor de garantie moet bij aanvang een premie aan het fonds worden afgedragen ter hoogte van 0,55% van de leensom. Tot op heden heeft het fonds de schadedeclaraties uit deze afdrachten weten te bekostigen en kon het garantiebedrag ieder jaar toenemen. Door de borging lopen ook banken risico en hoeven zij minder duur kapitaal op de balans aan te houden. De banken kunnen hierdoor consumenten een rentekorting geven van 30 tot 50 basispunten. Om de risico’s te beperken stelt het fonds wel voorwaarden aan de hypothecaire lening. Zo mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd worden en bedraagt het maximaal toegestane hypotheekbedrag per 1 juli 2009 € 350.000. Daarvoor gold een grens van € 265.000. Vanaf 2012 wordt deze grens in stappen verlaagd tot de oorspronkelijke grens en is de premie verhoogd naar 0,7%. De NHG hanteert ook normen ten aanzien van de maximale woonlasten. Bij kortlopende leningen worden rekenrentes gehanteerd en jaarlijks worden de normen voor de maximaal toelaatbare woonlasten aangepast aan de nieuwe berekeningen van het Nibud.
Een andere invalshoek om de effecten van de aangescherpte leenregels te bezien, is na te gaan in hoeverre potentiële kopers afhaken als gevolg van hypotheekrestricties. Projectontwikkelaars registreren de belangstelling van aspirant-kopers voor hun projecten. Er zijn in feite drie fasen te onderscheiden. De eerste fase van oriëntatie, die al of niet via de makelaar verloopt. Vervolgens kan er sprake zijn van feitelijk intekenen op een woning zonder juridische verplichting en ten slotte bestaat de laatste stap uit het sluiten van een voorlopig koopcontract met het kunnen verkrijgen van voldoende hypotheek als ontbindende voorwaarde. Een enquête door de NVB onder 17 leden laat zien dat gemiddeld tussen de 20 en 30% van de woningen om financieringsredenen opnieuw in de verkoop moest worden gebracht. Van de woningen waarvoor al een voorlopig koopcontract was gesloten, betrof de uitval als gevolg van de ontbindende voorwaarde 5 tot 10% van het totaal aantal gesloten contracten.
23
Figuur 3.1
Aandeel woningen die om financieringsredenen opnieuw in verkoop moest worden genomen
% 70 60 50 40 30 20 10
0
2
4
6 Totaal
8
10
12
14
16
18
Afgesloten contracten
Bron: NVB
Het behoeft weinig betoog dat deze uitval voor de projectontwikkelaars een serieus probleem vormt. In een periode waarin de vraag vanwege de crisis al stevig is teruggevallen is uitval van de gegadigden die zich nog wel melden extra gevoelig. De hierboven genoemde uitvalpercentages mogen overigens niet direct worden opgevat als de effecten van de aanscherping van de regels. Zo zijn er ook in normale omstandigheden kredietbeperkingen, die kunnen leiden tot afhaken of een enkele ontbinding van een reeds gesloten voorlopig koopcontract. De effecten van de aanscherpingen zijn dan minder groot dan de hier gepresenteerde percentages. Daar staat echter tegenover dat het hier alleen gaat om geregistreerde afhakers. Door sommige ontwikkelaars is bijvoorbeeld aangegeven dat zij met makelaars werken, die de voorselectie doen. De makelaar geeft de potentiële koper aan hoeveel leencapaciteit deze bij het gegeven inkomen heeft, zodat kandidaten met onvoldoende leencapaciteit zich niet melden en derhalve ook niet worden geregistreerd. Ook burgers die zelf hun leencapaciteit eerder hebben uitgezocht vallen dan via voorselectie uit. Hier ligt een bron van onderschatting van de effecten van de aanscherping van de kredietregels. Ten slotte moet er op worden gewezen dat het hier gaat om nieuwbouwwoningen. Starters, waarvoor de restricties het meest spelen, zijn relatief ondervertegenwoordigd in de nieuwbouwsector.
24
De gevolgen van de kredietregels voor de woonconsumenten Hierboven is ingegaan op de gevolgen van de aangescherpte kredietregels voor de vraag op de woningmarkt. Wat betekenen de kredietregels nu voor de woonconsument zelf? Een eerste gevolg van de opstelling van de AFM, die geen differentiatie van de leenregels op groepsniveau accepteert, is dat hiermee materieel vrijwel een einde is gekomen aan de mogelijkheden voor banken om risicoselectie toe te passen. Op enkele individuele uitzonderingen na worden de hypotheekgevers nu over één kam geschoren. Zo is de verantwoorde leencapaciteit van een 45-jarige secretaresse gelijk aan die van een jonge academicus als beiden hetzelfde inkomen verdienen in het lopende jaar. De jonge hoogopgeleide staat echter aan het begin van zijn of haar loopbaan op zowel de arbeidsmarkt als op de woningmarkt. Aangezien een huis geen jaarlijkse aankoop is, maar een investering voor een jaar of tien, is het niets anders dan rationeel gedrag dat jonge mensen aanvankelijk ver willen reiken. Als ze dit niet mogen doen, dan worden ze gedwongen tot langdurige onderconsumptie van woondiensten, omdat bij de leencapaciteit alleen het eerste inkomensjaar wordt beschouwd. Dat jonge mensen, en in het bijzonder goed opgeleide jonge mensen een snelle inkomensgroei realiseren blijkt zeer duidelijk uit de inkomensstatistiek. In figuur 3.2 is de inkomensontwikkeling voor mannen naar opleidingsniveau weergegeven. Mannen werken in sterke mate full-time, zodat het effect van leeftijd hier goed kan worden afgemeten.
Figuur 3.2
Mediaan jaarinkomen van mannen naar leeftijd en opleiding, gemiddelde 2007-2009, duizend euro
60 50 40 30 20 10 0
HBO
MBO 20-24 jaar
25-29 jaar
30-34 jaar
WO 35-39 jaar
Bron: CBS
25
Uit figuur 3.2 kan worden afgeleid dat de mediane inkomens duidelijk oplopen met de leeftijd. Het gemiddeld inkomen van een academicus stijgt tot zijn of haar 40-ste jaar met gemiddeld 3,7% per jaar. Die van een mbo-er stijgt met gemiddelde 2,2% per jaar en die van een HBO’er ligt hier met een stijging van 2,8% per jaar tussen in. Bij vrouwen is vanaf 30 jaar overigens nauwelijks meer sprake van groei. Het laatste heeft ongetwijfeld te maken met de overstap naar deeltijdwerk die vrouwen rond deze leeftijd vaak zetten in samenhang met de komst van kinderen. De gegevens voor alle leeftijdsklassen zijn terug te vinden in bijlage B. De feiten wijzen uit dat jonge, hoogopgeleide kopers een sterke inkomensontwikkeling doormaken in de tijd. Dit is dan nog exclusief het effect van de jaarlijkse contractloonstijging. Doordat na het kopen van een huis de hypotheek vastligt, komt ook de belangrijke rentecomponent nominaal vast te liggen. Hierdoor stijgen de woonlasten van eerste huizenkopers de jaren na de koop van het huis met slechts ½% per jaar, wat bij een normale contractloonstijging van 2½% per jaar de woonlasten als percentage van het inkomen verder doet dalen in de tijd. Om de invloed van de loonontwikkeling op de ‘loan-to-income’-ratio (LTI) te illustreren, is de ontwikkeling van de LTI berekend voor een startende academicus en voor iemand die zijn eindschaal al heeft bereikt (zie figuur 3.3). Voor de academicus geldt naast de hierboven beschreven jaarlijkse inkomensstijging van 3½% een jaarlijkse contractloonstijging van 2½%. Zijn jaarinkomen stijgt
Figuur 3.3
Ontwikkeling van LTI bij verschillende inkomensperpectieven
5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 Jaren
2,0 0
1
2
3
4
Jaarlijkse loonstijging met 6%
Bron: EIB
26
5
6
7
8
9
Jaarlijkse loonstijging met 2½%
10
jaarlijks gemiddeld met 6%. Het inkomen van iemand een het einde van zijn loonschaal volgt de jaarlijkse contractloonstijging van 2½%. Terwijl de hypotheek voor iemand aan het eind van zijn loonschaal na 5 jaar al van 4½ naar ruim 4 keer het jaarinkomen is gedaald, geldt voor de academicus een nog veel sterkere daling tot 3½ keer het jaarinkomen. Door dezelfde inkomensnorm te hanteren voor beide groepen worden ongelijke gevallen, gelijk behandeld. Als een prudente inkomensnorm 4½ keer het lopende jaarinkomen is voor iemand aan het eind van zijn of haar loopbaan op de arbeidsmarkt, dan zou dezelfde mate van prudentie moeten betekenen dat iemand die zich meer aan het begin van zijn of haar loopbaan bevindt een hogere verantwoorde leencapaciteit heeft. Dit is een kwestie van consistentie. Geconcludeerd kan worden dat de gevolgen van de inperkingen kwantitatief belangrijk zijn voor de groepen die hiermee zijn geconfronteerd. De woonconsument die oploopt tegen de aangescherpte leenrestricties kan op twee manieren reageren. De eerste mogelijkheid is om genoegen te nemen met minder woonkwaliteit. Het nadeel van deze vorm van aanpassing is dat de woonconsument als gevolg van de hoge transactiekosten van de aanschaf van een eigen woning, een groot aantal jaren in een suboptimale situatie zit. Het andere alternatief is het uitstellen van de aanschaf van een eigen woning en wachten tot het inkomen na enkele jaren voldoende is toegenomen om de gewenste woning dan wel te kunnen bemachtigen. Gelet op het belang dat burgers doorgaans aan de kwaliteit van het wonen toekennen, gaat het. In beide gevallen om serieuze offers. Wanneer de effecten voor de woonconsument worden beschouwd, dan moeten de nadelen van het beleid uiteraard worden afgewogen tegen de voordelen. De achterliggende gedachte van verantwoorde leenregels is om woonconsumenten te beschermen tegen (overmatige) risico’s. In welke mate bieden de aangescherpte inkomensnormen nu bescherming aan de consument? Een eerste constatering moet zijn dat de inkomensnormen in de praktijk voor een zeer gering aantal gevallen bescherming bieden. Dit volgt uit het zeer geringe aantal situaties waarin sprake is van betalingsproblemen (zie hoofdstuk 4). Van de hypotheekgevers kampt slechts 1% met (tijdelijke) betalingsproblemen. Als het probleem dat het beleid moet oplossen gering is, dan kan de doeltreffendheid van de normen uiteraard ook niet anders dan gering zijn. Helpt het dan niettemin nog wel in termen van het voorkomen van problemen voor de zeer kleine groep die met problemen in aanraking komt? Het antwoord moet zijn: in zeer beperkte mate. De reden is dat de belangrijkste normering plaats vindt op basis van inkomens. Burgers die in de problemen komen zijn echter diegenen die in scheidingen terecht komen, structureel werkloos worden of anderszins in meer structurele financiële problemen zijn geraakt. Het strenger hanteren van inkomensgrenzen biedt in die situaties nauwelijks soelaas: wat met twee inkomens kan worden betaald kan ook bij strengere normen doorgaans niet met één inkomen worden betaald; vanuit de bijstand of bij een stapeling van schulden valt de koopwoning vanaf zeker moment ook bij nog strengere nor-men dan thans het geval is niet meer te bekostigen. Het enige voordeel dat dan wordt bereikt door de strengere inkomensnormen is dat de restschuld lager uitvalt bij gedwongen verkoop. Dit voordeel is echter klein. De strengere inkomensnormen zorgen ervoor dat mensen minder kunnen lenen, maar dit betekent uiteraard ook dat de waarde van de woning die zij
27
kopen lager ligt dan zonder het beleid het geval is. In de huidige situatie is de restschuld bij gedwongen verkoop ongeveer € 45.000. Als de leencapaciteit door de normen met 10% wordt ingekort is de restschuld nog altijd € 40.500 en bij 15% minder leencapaciteit is de restschuld dan € 38.000. Alleen als de leencapaciteit zeer zwaar wordt ingeperkt zijn de effecten omvangrijker. Het gaat dus al met al om een zeer geringe groep waarvoor het beleid überhaupt positieve effecten heeft en voor deze groep gaat het dan ook nog om een bescheiden beperking van het nadeel dat zij ondervinden bij gedwongen verkoop. In termen van doeltreffendheid scoort het beleid duidelijk ongunstig. Een punt dat voorts moet worden onderkend, is dat het bij de NHG niet primair gaat om bescherming van de consument maar om risicobeperking voor de NHG. Burgers die buiten hun schuld in problemen komen, worden bij restschulden geholpen door de NHG. Het is zo van een microprobleem voor burgers verschoven naar een financiële kwestie op macroniveau.
28
4
Risico’s rond hypotheken
4.1
Gerealiseerde risico’s
Aanleiding voor de aangescherpte hypotheekcondities is de perceptie van de risico’s die met hypotheken samenhangen. In de ogen van velen zijn deze risico’s hoog. Hoe zit het nu eigenlijk met de feitelijke risico’s die zich in de crisistijd rond de hypotheken hebben voltrokken? Internationale vergelijking betalingsproblemen In figuur 4.1 staat het percentage van gesecuriseerde hypotheken met een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen in verschillende Europese landen. Uit de figuur valt op dat Nederland relatief de minste betalingsproblemen kent. Het aandeel gesecuritiseerde hypotheken met betalingsproblemen van meer dan 90 dagen bedroeg in 2010 ongeveer ½% van de uitstaande hypotheken.
Figuur 4.1
Aandeel van gesecuritiseerde hypotheken met een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen, in verschillende Europese landen, 2005-2009
% 6 5 4 3 2
2005
2006 Nederland Duitsland
2007
2008
jan mrt mei jul sep nov
0
sep nov jan mrt mei jul sep nov jan mrt mei jul sep nov jan mrt mei jul sep nov jan mrt mei jul sep nov
1
2009
2010
Ierland
Italië
Portugal
Spanje
VK prime
Griekenland
Bron: Poor en Fitch
29
Bureau Krediet Registratie Bovenstaande informatie betreft alleen gesecuritiseerde hypotheken. Gegevens van het BKR bevestigen het beeld dat slechts een kleine groep met betalingsproblemen kampt. De BKR beheert de gegevens van alle in Nederland afgesloten kredieten en registreert ook betalingsachterstanden. Het aantal hypotheken met een betalingsachterstand van minimaal drie maanden is toegenomen van 26.000 in het derde kwartaal van 2008 tot 45.000 in het derde kwartaal van 2011. Deze stijging is betekenisvol, maar in relatie tot het aantal uitstaande hypotheken is de omvang nog steeds zeer bescheiden. Deze betalingsachterstanden betreffen ruim 1% van de uitstaande hypotheken. Men kan derhalve ook constateren dat bij bijna 99% van de uitstaande hypotheken geen sprake is van betalingsachterstanden. Het BKR noemt echtscheiding de belangrijkste oorzaak. Betalingsachterstanden kunnen tijdelijk van aard zijn en door betrokkenen worden opgelost. Bij voldoende financieel perspectief zullen banken ook bereid (kunnen) zijn om betalingsregelingen te treffen om overbrugging tussen bijvoorbeeld banen mogelijk te maken. Gedwongen verkopen Als betrokkenen geen oplossing kunnen vinden en geen betalingsregelingen getroffen kunnen worden leidt dit tot gedwongen verkoop (executie) van de woning, waar de opbrengst van de woning wordt gebruikt voor het aflossen van de hypotheekschuld. In figuur 4.2 staat de ontwikkeling van het aantal gedwongen verkopen weergegeven. Ondanks een forse toename van het aantal gedwongen verkopen in januari en december 2011, is het beeld dat het aantal gedwongen verkopen in de afgelopen jaren weliswaar is toegenomen, maar dat
Figuur 4.2
Aantal gedwongen verkopen, 2007-2011
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
j f m a m j j a s o n d j f m a m j j a s o n d j f m a m j j a s o n d j f m a m j j a s o n dj f m a m j j a s o n d
2007
Bron: CBS, Kadaster
30
2008
2009
2010
2011
Tabel 4.1
Schadedeclaraties NHG, 2006-2010
Schadedeclaraties Aantal Bedrag per geval (in €) Totaal bedrag (in mln €) Uitgekeerd (in mln €) Aandeel schadegevallen (in %) Aantal hypotheken Uitstaande hypotheeksom
2006
2007
2008
2009
2010
764 35.600 27 21
950 34.700 33 26
921 35.500 33 21
753 37.800 28 19
1.335 38.300 51 39
0,11 0,03
0,13 0,03
0,13 0,03
0,09 0,03
0,15 0,04
Bron: WEW
het aantal toch zeer beperkt blijft. Het gaat jaarlijks om ongeveer één promille van de woningen met uitstaande hypotheken. Schadedeclaraties NHG Een belangrijk deel van de betalingsproblemen wordt opgevangen door de NHG. Bij de NHG is tijdelijk de maximale hypotheekgrens verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Het marktaandeel van de NHG-leningen bedraagt 90% in het oorspronkelijke segment en 50% in het tijdelijke segment. Doordat de werking van de NHG tot een maximaal leenbedrag is beperkt, is de NHG belangrijk voor de meer kwetsbare groep met lagere inkomens. Het aantal schadedeclaraties is in 2010 fors toegenomen ten opzichte van eerdere jaren (zie tabel 4.1). Ook het bedrag per schadegeval is hierbij iets toegenomen. Het aantal schadedeclaraties bedraagt 1½‰ van het aantal bij de NHG geborgde hypotheken. Dit zijn derhalve minder dan twee schadegevallen per 1.000 geborgde hypotheken. Overigens leiden niet alle schadedeclaraties tot uitkering. Van het totaal bedrag in 2010 aan schadedeclaraties is driekwart uitgekeerd. Het gebruik van de NHG is in de afgelopen jaren toegenomen en NHG-hypotheken hebben momenteel een hoog marktaandeel. Woonconsumenten hechten waarde aan de geboden zekerheid om niet met een restschuld te blijven zitten en ook banken hebben voordeel als de risico’s door de NHG worden overgenomen. Conclusie is dat veel risico’s van hypotheken nu door de NHG zijn afgedekt. Wat betekent dit nu voor het garantiefonds en de achtervang van de overheid? In figuur 4.3 staan de totaal ontvangen borgprovisies (0,55% van de hypotheeksom) en de uitgekeerde schadebedragen weergegeven. De jaren 2005-2010 betreffen realisaties. De cijfers vanaf 2011 betreffen prognoses van de NHG.
31
Figuur 4.3
Omvang borgprovisie, schadedeclaraties (linkerschaal) en garantievermogen (rechterschaal), 2005-2016 Miljoen €
€
1.000
140
900
120
800 100
700 600
80
500 60
400
40
300 200
20
100 0
0
1
1
1
1
1
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Borgprovisie
Declaraties
1
Vermogen
1 Prognose
Bron: WEW
De NHG verwacht een verdubbeling van het bedrag aan declaraties. Dit wordt deels veroorzaakt door de toename van het aantal hypotheken met een NHGgarantie. In de afgelopen jaren overstegen de provisies de uitgekeerde schadebedragen, waardoor het garantievermogen (rechteras) ook tijdens de crisisjaren kon toenemen. Ook in de komende jaren neemt het garantiefonds bij het provisiepercentage van 0,55% toe, ondanks de stijging van de schadegevallen. Met de verhoging van de provisie van 0,55% naar 0,7% per 1 januari 2012 is hierbij nog geen rekening gehouden. 4.2 4.2.1
Gepercipieerde risico’s Schuldenbergen?
Een argument dat in de discussie over de risico’s nogal eens wordt genoemd is de hoge omvang van de hypotheekschulden in Nederland in relatie tot het BBP. Op deze lat gemeten heeft Nederland namelijk één van de hoogste hypotheekschulden ter wereld. De vraag is echter of deze meetlat, een relevante meetlat is voor de beoordeling van risico’s. Om de betekenis van deze maatstaf te illustreren wordt in figuur 4.4 de waarde van het eigen woningbezit en van de hypotheekschulden uitgedrukt in procenten van het regionale BBP, weergegeven voor de Nederlandse provincies.
32
Figuur 4.4
Hypotheekschuld als percentage van het regionale BNP naar provincie en voor totaal Nederland, 2008, procenten
180 160 140 120 100 80 60 40
Nederland
Limburg
Noord-Brabant
Zeeland
Zuid-Holland
Noord-Holland
Utrecht
Gelderland
Flevoland
Overijssel
Drenthe
Friesland
0
Groningen
20
Bron: CBS
In de figuur valt vooral de positie van Flevoland op. Deze provincie kenmerkt zich door een relatief hoge waarde van eigen woningbezit, ongeveer 10% hoger dan het landelijk gemiddelde, maar vooral door een hoge hypotheekschuld. Deze bedraagt ruim 160% van het regionale BBP en ligt daarmee liefst 60% boven het landelijk gemiddelde. De verhouding tussen hypotheekschuld en de waarde van het eigen woningbezit is daardoor ook aanzienlijk ongunstiger dan in andere provincies. Waar de hypotheekschuld in Nederland gemiddeld 50% van de waarde van eigen woningbezit uitmaakt, ligt dit percentage in Flevoland op 70%. Ervan uitgaande dat inwoners van Flevoland niet een heel andere leenmoraal hebben dan andere burgers van Nederland, moet de oorzaak van dit opvallende verschil elders worden gezocht. Tabel 4.2 biedt hiervoor de aanzet. Hierin wordt de ‘loan-to-value ratio’ (LTV) in beeld gebracht naar leeftijdsgroep. Het gaat hier om mediane waarden, die gemiddeld wat lager uitpakken dan de rekenkundige gemiddelden. Wat de tabel duidelijk laat zien is de daling van de LTV met de stijging van de leeftijd. Jonge huishoudens die een eerste woning kopen hebben een hypotheek, waarvan de waarde hoger ligt dan die van het huis. Rond de 35 jaar wordt het omslagpunt bereikt en vervolgens blijft de LTV systematisch dalen. Bij het bereiken van het 65ste levensjaar ligt de LTV rond de 30% en deze daalt vervolgens nog verder.
33
Tabel 4.2
Leeftijd
Waarde eigen woningbezit, hypotheekschuld en LTV per leeftijdsklasse in 2010, mediaan, duizend euro
Waarde eigen woningbezit
Hypotheekschuld
LTV
< 25 - 30 - 35 - 40 - 45 - 50 - 55 - 60 - 65 - 75 - 75 > 75
149 175 200 225 241 252 249 254 260 260 259 261
162 188 206 203 180 159 134 120 99 80 65 50
109 107 103 90 75 63 54 47 38 31 25 19
Totaal
237
155
65
25 30 35 40 45 50 55 60 65 70
Bron: CBS
Het beeld van de met de leeftijd sterk afnemende omvang van de hypotheekschuld weerspiegelt zich ook in de ontwikkeling van de woonlasten. In figuur 4.5 staat de netto woonquote naar leeftijdsklasse van woningeigenaren weergegeven. Doordat de inkomens in de tijd wel toenemen, terwijl de hypotheekschuld nominaal constant blijft, neemt ook het aandeel van de woonlasten in het huishoudensbudget af. Niet alleen creëren huizenbezitters met het stijgen van de leeftijd zo steeds meer eigen woningvermogen, maar ook blijkt de eigen woning een investering in toekomstige lage woonlasten. Terugkerend naar de opvallend hoge hypotheekschuld van Flevoland als percentage van het BBP, is de verbinding snel gelegd. Flevoland onderscheidt zich van de rest van Nederland door een relatief jonge bevolking en een opvallend laag aandeel van ouderen. Zo is in Flevoland slechts één op de vier huishoudens boven de 60 jaar, tegenover bijna één op drie huishoudens in de rest van Nederland. Hierdoor heeft Flevoland veel huishoudens met nog relatief jonge en daardoor hoge hypotheekschulden en weinig oudere huishoudens met oude en daardoor relatief lage hypotheekschulden. Dit punt is ook van belang om de snelle groei van de Nederlandse hypotheekschulden beter te kunnen plaatsen. Nederland heeft in de achterliggende 25 jaar een spectaculaire groei van het eigen woningbezit doorgemaakt. Deze groei behoort tot een van de hoogste ter wereld. In 1985 was het aandeel van het eigen woningbezit in Nederland internationaal bezien laag en bedroeg maar 43%. In 2011 was dit gestegen tot 57% en lag daarmee meer in lijn met het aan-
34
Figuur 4.5
Netto woonquote naar leeftijdsklasse, mediaan in procenten
25
20
15
10
5
0
< 25
25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75
Bron: WoOn
deel in andere westerse landen. Daarmee zijn veel woningbezitters toegetreden met initieel nog hoge hypotheekschulden. De relevante vergelijking voor het beoordelen van risico is in het algemeen ook niet de relatie tussen de hypotheekschuld en het BBP, maar die tussen de waarde van het woningbezit en de hypotheekschuld. De hypotheekschuld is met 108% van het BBP hoog te noemen, maar de waarde van het woningbezit gaat hier met 200% van het BBP ruim bovenuit. Bovendien wordt de netto hypotheekomvang in ons land overschat, omdat aflossen in Nederland via fiscaal begunstigde spaar- en beleggingsrekeningen plaatsvindt. Naar schatting is langs deze weg voor 17% BBP al ‘afgelost’. Daarbij moet nog worden bedacht dat de spaarhypotheek pas in 1985 is ingevoerd en pas rond 1990 echt populair is geworden. Bij de gebruikelijke systematiek van jaarlijkse vaste inleg gedurende een periode van dertig jaar betekent dit dat de vermogens in dergelijke spaarpotten in latere jaren veel sneller toenemen dan aan het begin. In de eerste jaren bestaan de besparingen vooral uit de inleg zelf, in latere jaren wordt hier een steeds omvangrijkere rentestroom aan toegevoegd. De vermogensopbouw in de spaar- en beleggingspotten zullen dan ook niet alleen toenemen, maar accelereren in de komende jaren. Rond 2020 zullen deze vermogens ook jaarlijks gaan vrijvallen ter feitelijke aflossing van de hypotheken. Ook als alleen rekening wordt gehouden met de thans al opgebouwde spaar- en beleggingsrekeningen in samenhang met de hypotheken, dan kunnen we concluderen dat de Nederlandse woningeigenaren per saldo geen schuldenberg
35
hebben opgebouwd, maar een netto vermogen hebben opgebouwd ter grootte van 110% van het BBP. Tot nu toe is de situatie beschreven op basis van de huidige woningprijzen. Voor de beoordeling van de risico’s is het ook zaak om de toekomstige ontwikkeling van woningprijzen te beschouwen. 4.2.2
Dalende woningprijzen?
Belangrijk voor de risico’s op de hypotheekmarkt is de ontwikkeling van de woningprijzen. Een argument dat in de discussie over de risico’s wordt gebruikt is de gedachte dat woningprijzen overgewaardeerd zouden zijn en een neerwaartse correctie van wellicht zelfs 30% tot de mogelijkheden zou behoren. In figuur 4.6 is de nominale en reële ontwikkeling van de woningprijs weergegeven. Uit de figuur valt op te maken dat vanaf 1995 de woningprijs fors is gestegen. Dit geldt voor de nominale ontwikkeling, maar ook voor de reële ontwikkeling van de woningprijs. Deze was op het hoogtepunt het dubbel van de waarde in 1995. Hierna is de woningprijs afgenomen, maar deze blijft nog aanzienlijk boven het niveau van 1995.
Figuur 4.6
Nominale en reële ontwikkeling van de prijsindex bestaande woningen, 1995-2011, prijsindex 1995=100
300
250
200
150
100
50 1995
1997
1999
2001
2003
Nominaal
Bron: EIB
36
2005 Reëel
2007
2009
2011
In de discussie wordt vaak het argument van de huizenprijsbel genoemd. Het IMF ziet op basis van econometrische schattingen de aanwezigheid van een huizenprijsbel in Nederland. Het CPB heeft zelf ook econometrische schattingen gemaakt die er op wijzen dat de ontwikkeling van de woningprijs zich vrij goed laat verklaren door de inkomensontwikkeling en de ontwikkeling van de rente6. Onder invloed van gestegen inkomens en lagere rentelasten is de vraag naar woonkwaliteit en daarmee de woningprijzen gestegen. Om dit te illustreren is in figuur 4.7 de woningprijsontwikkeling afgezet tegen de renteontwikkeling.
Figuur 4.7
Ontwikkeling van de woningprijs (rechteras) en de hypotheekrente (linkeras)
%
€ 300.000
8 7
250.000
6
200.000
5 4
150.000
3
100.000
2
50.000
1 0
1995 1996 19971998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200620072008 2009 2010
Gemiddelde hypotheekrente
0
Gemiddelde verkoopprijs
Bron: CBS, DNB
Bij de inschatting van de ontwikkeling van woningprijzen is het zaak onderscheid te maken tussen de ontwikkelingen op korte en op lange termijn. De hierboven genoemde gedachte van overwaardering die een correctie zal opleveren, is van structurele aard. De prijzen zijn gestegen tot boven het evenwichtsniveau en naar verloop van tijd ontstaan dan krachten die de prijzen weer richting het (lagere) evenwichtsniveau brengen. Om dit te beoordelen moet het aanbod worden geanalyseerd.
6 CPB (2008), ‘Is de huizenprijs overgewaardeerd?’, CPB Memorandum 199, Den Haag.
37
Een eerste belangrijke aanwijzing voor overgewaardeerde prijzen ligt bij een aanbodoverschot. De woningmarkt is een voorraadmarkt, waarin varkenscycli aan de orde kunnen zijn. In sommige landen, zoals Spanje en Ierland, is dit duidelijk opgetreden en is aanzienlijke leegstand ontstaan. In Nederland is dit echter niet aan de orde. Er is in ons land nauwelijks leegstand. Dit hangt mede samen met de in Nederland gegroeide praktijk van voorverkoop, waarbij pas wordt gebouwd als de meeste woningen op voorhand al zijn verkocht. Een andere aanwijzing voor overgewaardeerde prijzen kan worden gezocht in hoge grondprijzen. Dit hangt samen met ruimtelijk beleid. Toenemende vraag die niet wordt beantwoord met een evenredige uitbreiding van het aanbod, doet de grondprijzen stijgen. Als de toekomstige vraag afvlakt en liberalisering van ruimtelijk beleid meer aanbod mogelijk maakt, dan kunnen de grondprijzen en daarmee ook de woningprijzen dalen. Een belangrijk punt is echter dat de gemiddelde kale grondprijzen in Nederland al voor de crisis minder dan 10% van de woningprijzen uitmaken. De grondquote ligt met 30% van de prijs hierboven, maar dit omvat kosten voor het bouwrijp en woningrijp maken van locaties en plankosten en rentekosten. Ruimere verhoudingen tussen vraag en aanbod landen in de kale grondprijzen en deze kunnen structureel dus alleen dalen met (een deel van) de hierboven genoemde 10% van de woningprijs. Tijdens de crisis is ook gebleken dat de daling van de prijzen het voor gemeenten steeds moeilijker maakt om de grondexploitaties nog rond te krijgen. De marktaanpassing is dan ook in volle gang. In reactie op de terugvallende vraag zijn de prijzen gedaald en is het aanbod sterk gereduceerd. Het aantal opgeleverde woningen blijft in 2010 en 2011 naar verwachting cumulatief ongeveer 25.000 achter bij de trendmatige uitbreidingsvraag. Dit is mede een correctie op het hoge aantal opleveringen in de periode 2007-2009, maar het is duidelijk dat op deze wijze de lucht uit de woningmarkt snel verdwijnt. Hiermee is uiteraard nog niet gegarandeerd dat de woningprijzen op korte termijn niet verder kunnen dalen. Een nieuwe recessie of bijvoorbeeld oplopende rentes kunnen de vraag op korte termijn doen inzakken en de prijzen verder onder druk zetten. Dit is echter niet het gevolg van overgewaardeerde prijzen of noodzakelijke correcties. Het moet eerder worden opgevat als prijsdaling die tot (tijdelijke) onderwaardering van prijzen leidt. Op lange termijn kunnen prijzen niet systematisch onder de kosten liggen die nodig zijn om woningen te bouwen. Dit betekent dat de prijzen op lange termijn de bouwkostenontwikkeling zullen moeten volgen. Op lange termijn zullen de woningprijzen dan nominaal met ongeveer 2½% per jaar zullen moeten stijgen. Bij lagere prijsstijgingen komen de rendementen onder druk te staan en dit kan tijdelijk plaatsvinden, maar na enige tijd is rendabele nieuwbouw dan niet meer mogelijk. Het aanbod valt dan terug en wel net zo lang tot de prijzen zich weer herstellen tot het niveau waarop rendabele projectontwikkeling wel mogelijk is. Aan de vraagzijde zijn op lange termijn krachten werkzaam die ongeveer een zelfde prijsontwikkeling impliceren. Bij een productiviteitsgroei en daarmee verbonden reële inkomensgroei van 1½% per jaar en een kwaliteitstoename van 1% per jaar, stijgen de reële woningprijzen met ½% per jaar. Dit komt bij een inflatie van 2% eveneens neer op een stijging van nominale woningprijzen van 2½% per jaar. In ieder geval zullen de prijzen op lange termijn de inflatie moeten volgen. Als dit niet het geval is, dan zou de relatieve prijs van wonen (elk jaar verder) dalen ten opzichte van die van andere consumptie. Dit stimu-
38
leert de vraag naar woonkwaliteit en duwt de woningprijsontwikkeling weer richting het evenwichtspad. Geconcludeerd moet worden dat er geen aanwijzingen zijn dat woningprijzen in Nederland structureel overgewaardeerd zijn. Er is geen overschot aan woningen in de huidige markt en het aanbod ligt al enige tijd duidelijk onder de trendmatige groei van het aantal huishoudens en daarmee verbonden woningvraag. Ook is de lucht in de grondexploitaties en de vastgoedexploitaties tijdens de crisis snel aan het verdampen. Prijzen kunnen op korte termijn nog altijd verder onder druk komen, maar dergelijke prijsdalingen zullen aanbodreacties oproepen die hier vervolgens tegenkracht zullen bieden. Op lange termijn moeten de nominale prijzen stijgen, althans zo lang als er inflatie is. Een minimaal scenario zou neerkomen op een prijsstijging ter grootte van de inflatie. Een prijsstijging die hier licht bovenuit gaat is in het licht van de historische ontwikkelingen van reële bouwkosten en de kwaliteitstoename van woonconsumptie wellicht nog waarschijnlijker. 4.2.3
Hoge ‘loan-to-value’ ratio’s
De hypotheekomvang in relatie tot de woningwaarde, de ‘loan to value’ (LTV), hangt sterk samen met de leeftijd van huishoudens. Met het stijgen van de leeftijd van huishoudens neemt de LTV systematisch af. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat hypotheken nominale schulden zijn die in de tijd worden uitgehold door inflatie, terwijl de reële woningprijzen in de tijd zijn gestegen.
Figuur 4.8
Invloed van inflatie en 50% aflossen op de ontwikkeling van de LTV
110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1415 16 1718 19 20 21 22 23 24 2526 27 28 29 30 Vermindering LTV door inflatie
Vermindering LTV door 50% aflossen
LTV
Bron: EIB
39
Figuur 4.8 laat de invloed van inflatie en 50% aflossen in de tijd duidelijk zien. De LTV is bij de start op de koopmarkt - ook in internationaal perspectief hoog te noemen en is doorgaans hoger dan 1. Dit wordt veroorzaakt door het meefinancieren van de kosten bij de aankoop van een woning. Bij een normale trend-matige stijging van de woningprijzen met 2½% per jaar vormt de hoge LTV bij de start doorgaans geen probleem. Na vier jaar is de netto schuld weggewerkt en na acht jaar is de hypotheekomvang dan ongeveer gelijk aan de executiewaarde van de woning, zodat restschulden ook bij gedwongen executie worden voorkomen. Er kunnen fasen zijn waarin de woningprijzen niet stijgen of zelfs nominaal dalen, zoals in de laatste jaren het geval is geweest. In deze situatie leidt een hoge LTV tot twee type problemen. Bij betalingsproblemen ontstaan voor kopers die niet lang voor de crisis zijn toegetreden omvangrijke restschulden. Wel geldt, zoals hierboven is vastgesteld, dat betalingsproblemen in het algemeen zelden voorkomen. Een ander probleem, waar omvangrijker groepen mee van doen kunnen krijgen, is het probleem van ‘insluiting’ op de woningmarkt en daarmee mogelijk ook op de arbeidsmarkt. Het huishouden heeft geen betalingsprobleem, maar kan niet verhuizen omdat het negatieve eigenwoningvermogen niet kan worden meegenomen naar een nieuwe hypotheek. Probleem van een hoge LTV is wel dat de mobiliteit op de woningmarkt hierdoor wordt verkleind. Zolang mensen de hypotheeklasten kunnen opbrengen is er geen financieel probleem. Alleen als zij willen verhuizen zal een negatieve restschuld consequenties voor hen hebben. Om deze te vermijden zullen zij de woning blijven bewonen. Gevolg hiervan is dat ook minder mobiliteit op de arbeidsmarkt zal ontstaan omdat mensen niet de baan aannemen die een verhuizing vergt. 4.2.4
Renterisico’s
In de discussie over de hypotheekschulden speelt ook het renterisico een rol. De vraag is hoe in de toekomst eventuele renteverhogingen bij reeds afgesloten hypotheken tot betalingsproblemen kunnen leiden. In tabel 4.3 is de ontwikkeling van de hypotheekrente en de woningprijzen weergegeven. Uit tabel 4.3 valt op te maken dat de hypotheken die in de periode 2004-2006 zijn afgesloten een renterisico lopen. Als de hypotheek met een rentevaste periode van vijf tot tien jaar tegen de huidige rente moet worden verlengd dan betekent dit een stijging van de rente van maximaal 80 basispunten, hetgeen de woonlasten met 13% doet toenemen. Voor deze personen geldt wel dat de woningprijs nog op hetzelfde niveau als bij de aanschaf ligt of zelfs hier boven. Degene die hun woning vanaf 2007 hebben gekocht, hebben weliswaar te maken met een daling van de prijs, maar zullen bij verlenging een lagere rente kunnen realiseren. Degenen die hun woning voor 2004 hebben gekocht, profiteren van zowel een hogere waarde van de woning als van lagere renteniveaus.
40
Tabel 4.3
Ontwikkelingen van hypotheekrente en woningprijzen
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Hypotheekrente Gemiddeld renteniveau 5,88 5,88 5,33 4,50 4,15 3,76 4,38 4,97 5,34 4,86 4,52 4,551 5-10 jaar rentevast n.b. n.b. n.b. 4,92 4,80 4,11 4,44 4,91 5,27 5,37 4,86 4,941 Verkoopprijs woningen 2000 = 100 Geheel jaar 100 111 118 123 128 Eerste drie kwartalen 100 112 120 124 129
133 139
145 149
144 141 138
134 140
146 151
147 144 141
1 Realisatie in de eerste elf maanden
Bron: CBS, DNB
41
42
5
Hypotheekrente
De hoogte van de hypotheekrente is van groot belang voor de vraag op de woningmarkt. Een verlaging van de hypotheekrente met 1%-punt leidt bij een hypotheekrente van 5% tot een vermindering van de woonlasten (exclusief energiekosten) voor een eerste huizenkoper met 16%. Alvorens nader in te gaan op de hypotheekrente zelf, wordt eerst stilgestaan bij de situatie waar verstrekkers van hypothecair krediet mee van doen hebben. 5.1
Aanbod van hypothecair krediet
De hoge omvang van hypotheekschulden in Nederland in relatie tot het BBP wordt de laatste tijd steeds vaker als een macro-economisch probleem geduid7. De particuliere besparingen in ons land zouden tekort schieten en dit wordt vaak weer in verband gebracht met de noodzaak om het systeem te hervormen en meer aflossing van hypotheekschuld te stimuleren. De gedachte dat er in Nederland op macro-economisch niveau te veel schulden zouden worden opgebouwd en dat er meer besparingen nodig zijn is opmerkelijk. De relevante grootheid waar het hier om gaat, is het nationaal spaarsaldo. Dit geeft de relatie weer tussen productie en consumptie. Landen met een nationaal spaartekort consumeren meer dan zij produceren en zullen jaarlijks kapitaal moeten importeren om dit te financieren. Omgekeerd zijn er landen met een nationaal spaaroverschot. Deze landen produceren meer dan zij consumeren en exporteren per saldo jaarlijks kapitaal naar het buitenland. Nederland kent al meer dan 25 jaar een situatie van een nationaal spaaroverschot. Het overschot is bovendien zeer omvangrijk. In het afgelopen jaar was het nationaal spaaroverschot 5% van het BBP. Over de laatste tien jaar bedraagt het gecumuleerde nationaal spaaroverschot van Nederland ruim € 350 miljard (in constante prijzen van 2010). Uiteraard kunnen besparingen ook vanuit ander invalshoeken worden bekeken. Zo zou men kunnen betogen dat de overheid meer zou moeten sparen in verband met de toekomstige kosten van de vergrijzing. Dit is echter een verdelingskwestie, een kwestie van verdeling van kosten tussen generaties. De suggestie dat Nederland onvoldoende zou sparen omdat de hypotheekschuld hoog is, is van een heel andere aard. Men dient zich te bedenken dat in een situatie waarin geen kapitaalimport of kapitaalexport richting het buitenland zou kunnen plaatsvinden, ons land zich zou kenmerken door een overvloed aan kapitaal. Het kapitaal zou in eerste aanleg niet weg te zetten zijn, zodat rentes sterk zouden moeten dalen om de besparingen af te remmen en de investeringen juist te stimuleren. In dit licht bezien is de notie dat er onvoldoende besparingen worden gerealiseerd om hypotheken te kunnen verstrekken opmerkelijk te noemen. 7 Zie o.a. A.L. Bovenberg en R. Polman (2011), ‘Hervorming hypotheekmarkt zonder schokeffecten’, Economische Statistische Berichten, jaargang 96, nummer 4624.
43
Dat deze discussie niettemin speelt lijkt zijn oorzaak te vinden in de samenstelling van de particuliere besparingen in ons land. Nederland kenmerkt zich internationaal door een hoog aandeel van collectieve besparingen via pensioenfondsen en een relatief laag aandeel van individuele besparingen. Internationaal bezien sparen Nederlanders veel en onze pensioenen behoren tot de top in de wereld, maar deze besparingen worden voor een groot deel ondergebracht bij pensioenfondsen en komen in mindere mate direct bij de banken terecht in de vorm van individuele besparingen. De banken verstrekken onder meer hypotheken en zij zullen hiervoor voldoende kapitaal moeten aantrekken. Deze ‘funding’ zou kunnen worden gevonden bij de pensioenfondsen die juist over heel veel beleggingskapitaal beschikken. Bovendien zijn hypotheken langlopende beleggingen, waarvoor het gunstig is om kapitaal te kunnen inzetten waarover langlopend kan worden beschikt. Pensioenfondsen beschikken juist over langlopend kapitaal. Opvallend is echter dat de pensioenfondsen in Nederland slechts in zeer beperkte mate investeren in Nederlandse woninghypotheken. Nog geen 5% van de € 650 miljard aan woninghypotheken in ons land is gefinancierd via de pensioenfondsen. In termen van het belegd vermogen van de pensioenfondsen van ruim € 800 miljard is het percentage nog lager. Tot aan de crisis was de geringe rol van de pensioenfondsen bij de financiering van woninghypotheken in Nederland geen onderwerp van veel discussie. In een wereld waarin enorme kapitaalstromen rondgaan, was een kleine verhoging van het verwachte rendement op investeringen, waaronder investeringen in bankobligaties of in hypotheekgerelateerde producten, voldoende voor de banken om het gewenste kapitaal aan te trekken. Ook waren verschillende buitenlandse banken direct of indirect betrokken bij het verstrekken van woninghypotheken in Nederland. Kapitaalverstrekking door Nederlandse pensioenfondsen vond ook plaats, maar dit was geen noodzakelijke bron van ‘funding’ van Nederlandse hypotheken. Ten slotte kunnen banken via kredietverlening geld scheppen, het toevertrouwde spaargeld wordt door de spaarders niet simultaan opgehaald, zodat iedere euro spaargeld kan worden omgezet in meerdere euro’s kredieten. De bankencrisis, aangescherpt door de daarop volgende eurocrisis, heeft de aanbodsituatie op de hypotheekmarkt in Nederland echter in heel ander vaarwater gebracht. Het aantal buitenlandse aanbieders op de Nederlandse hypotheekmarkt is teruggelopen en de securisatiemarkt droogde op. 5.2
Aanbieders van Nederlandse hypotheken
De belangrijkste aanbieders van hypothecaire leningen in Nederland zijn banken. Vroeger waren er veel banken en verzekeraars actief, maar in de afgelopen jaren zijn door fusies, faillissementen en door terugtreding minder aanbieders actief. Door de integratie van ABN Amro met de door de Staat overgenomen Fortis is Fortis verdwenen als zelfstandige aanbieder. De DSB bank werd in 2009 failliet verklaard. Veel buitenlandse partijen, die via intermediairs of gevolmachtigde agenten, hypotheken verkochten zijn minder actief of van de Nederlandse markt verdwenen. Zo hadden Argenta en GMAC in 2007 nog een gezamenlijk marktaandeel van bijna 30%, inmiddels is het aandeel van Argenta, GMAC en Bank of Scotland nihil. Nadat BNP Paribas in de afgelopen jaren het marktaandeel heeft weten te vergroten, hebben zij recent aangegeven
44
dat zij van de markt van Nederlandse hypotheken gaan terugtreden. SNS Reaal zal vanaf 2012 niet langer gebruik maken van intermediairs, maar zich alleen richten op de bestaande klanten. Er zijn tussen de 70 en 90 commerciële aanbieders, maar de meeste zijn dochterondernemingen van grotere instellingen. In de periode 2004-2010 hebben de drie grootste banken hun marktaandeel weten te behouden of te vergroten. Het gezamenlijk marktaandeel nam met ongeveer 10% toe. Aegon en BNP Paribas hebben ook veel marktaandeel gewonnen ten koste van vele andere aanbieders (zie tabel 5.1).
Tabel 5.1
Marktaandeel van aanbieders Nederlandse hypotheken, 2004 en 2010, procenten
Aanbieders
2004
2010
Rabobank ING ABN Amro SNS Fortis Aegon BNP Paribas Overig
25,7 21,7 14,3 11,2 8,4 1,3 0,5 16,8
30,2 20,2 20,0 6,7 0,0 5,6 7,7 9,6
Bron: NMa (2011)
5.3
Oplopend verschil tussen Nederlandse hypotheekrente en die op staatsleningen
Nederlandse situatie Tot de intrede van de crisis in het najaar van 2008 schommelde het verschil tussen de hypotheekrente en rente op staatsobligaties tussen de ½%-punt en 1%-punt en was hiermee ongeveer in lijn met de operationele kosten van de kredietverstrekker, inclusief een vergoeding voor het default risico en een normale winsopslag voor de bank. Vanaf het intreden van de crisis is het renteverschil sterk opgelopen. De hypotheekrente steeg aanvankelijk snel en nam vervolgens ook weer af. De hypotheekrente ligt nu op het niveau van vlak voor de crisis. Door de eurocrisis trad een vlucht op uit Zuid-Europese staatsobligaties en werd het vrijkomende kapitaal belegd in veilige landen, zoals Duitsland en Nederland. Dit uitte zich in een sterke daling van de rente op Nederlandse staatsobligaties. De hypotheekrente volgde deze ontwikkeling niet. Het renteverschil liep hierdoor op tot bijna 2%-punten. Eind 2010 nam het verschil tijdelijk weer af, maar het is inmiddels weer verder opgelopen tot maar liefst 2½%-punt. Daarmee is het traditionele renteverschil van ongeveer 70 basispunten opgelopen met 180 basispunten tot 250 basispunten.
45
Figuur 5.1
Nederlandse hypotheekrente met looptijd van 5-10 jaar en de rente op Nederlandse staatsobligaties, 2004-2011, procenten
6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 2004
2005
2006
2007
Hypotheekrente 5-10 jaar
2008
2009
2010
2011
Staatsobligatie 10 jaar
Bron: ECB
5.4
Ontwikkeling van de hypotheekrente in het buitenland
Hoe heeft de Nederlandse hypotheekrente zich nu ontwikkeld in internationaal perspectief? In figuur 5.2 is de ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekrente afgezet tegen die in Duitsland, Frankrijk en België. De Nederlandse hypotheekrente liep tot de crisis gelijk op met die van de andere landen en lag dicht bij de Duitse hypotheekrente. Vanaf begin 2010 verandert dit beeld en blijft de daling van de Nederlandse hypotheekrente sterk achter bij die in de buurlanden. De Nederlandse hypotheekrente is nu in internationaal perspectief hoog. Het verschil tussen de Nederlandse en de Duitse hypotheekrente is ultimo 2011 opgelopen tot 130 basispunten. Terwijl de Nederlands Staat tegen een van de laagste rentes in Europa kan lenen, geldt dit internationaal bezien niet voor de rentes die op de Nederlandse hypotheekmarkt moeten worden betaald. In beginsel zijn er drie mogelijke verklaringen voor dit fenomeen. r De concurrentie op de hypotheekmarkt is afgenomen, waarbij de marges op hypotheken zijn toegenomen. r De condities voor de aanbieders van hypothecaire leningen zijn verslechterd. r De risicopremies op de Nederlandse hypotheekmarkt zijn toegenomen. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op het onderzoek van de NMa, waarin verschillende van deze aspecten zijn onderzocht. Vervolgens worden risico’s vanuit een aantal perspectieven gekwantificeerd.
46
Figuur 5.2
Renteontwikkeling hypotheekrente met looptijd 5-10 jaar, procenten
6,0
Hypotheekrente 5-10 jaar
5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2004
2005
2006 Nederland
2007
2008
Duitsland
2009 Frankrijk
2010
2011
België
Bron: ECB
5.5
Onderzoek NMa
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft in 2011 onderzoek uitgevoerd naar de manier waarop hypotheekverstrekkers met elkaar concurreren op de Nederlandse hypotheekmarkt. De aanleiding voor dit onderzoek was onder meer de kredietcrisis en de aanhoudende berichtgevingen in de media dat woningbezitters ‘te hoge hypotheektarieven’ betalen in Nederland. Hierbij is onder andere gekeken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente in relatie tot de kosten van hypotheken (NMa, 2011). De NMa heeft op basis van drie methoden de ontwikkeling van de hypotheekkosten bepaald en deze afgezet tegen de feitelijke hypotheekrente. In figuur 5.3 staat de ontwikkeling volgens de hypotheektarief-calculatiemethode weergegeven voor twee looptijden. Deze hypotheektarief-calculatiemethode berekent voor de periode van januari 2004 tot februari 2011 de kostprijs van een hypotheek op basis van drie componenten: r Een (risicovrije) basisrente voor het financieren van de hypotheek. r Een financieringsopslag: afhankelijk van manier van financieren. r Een opslag voor operationele kosten Tot juli 2009 was de hypotheekrente redelijkerwijs te verklaren vanuit de verschillende componenten. Bij het begin van de crisis stegen de verschillende rentecomponenten hard en steeg ook de reële hypotheekrente mee. Wat opvalt
47
is dat de Nederlandse hypotheekrente vanaf juli 2009 tot begin 2011 tijdelijk hoger lag dan vanuit de kosten verklaard kan worden. Daarnaast is ook te zien dat - terwijl de (risicovrije) basisrente voor kortlopende vaste rentes vanaf juli 2008 flink daalt - de financieringsopslag echter steeds groter wordt en tot januari 2011 ook groot blijft. Dit geldt ook voor lange rentevaste periodes. In figuur 5.3 is ook goed te zien dat vooral de financieringsopslag veel hoger is dan voorheen. De NMa concludeert in haar studie dat de marges van de banken op de hypotheekmarkt na het uitbreken van de crisis sterk zijn toegenomen en historisch op een hoog niveau lagen. Tevens concludeert de NMa dat de marges begin 2011 weer sterk zijn teruggelopen tot niveaus die voor de crisis gangbaar waren. De vraag die zich hier wel voordoet is hoe excessieve marges gedurende een periode van ongeveer anderhalf jaar kunnen aanhouden, zonder dat competitieve krachten op gang komen die een snelle terugkeer naar normale winsten bewerkstellingen. Dit moet als een aanwijzing worden gezien dat de markt niet goed functioneert. Dit hoeft overigens niet het gevolg te zijn van prijsafspraken of andere vormen van collusie, maar de gevolgen voor de consument zijn er uiteraard niet minder om. Het rapport van de NMa wijst ook op concrete signalen dat het met de marktwerking niet goed is gesteld. Zo is er een duidelijk verschil in prijs die zittende, omsluitende klanten in rekening wordt gebracht en de prijs voor woonconsumenten die nieuwe hypotheken afsluiten. Ook de niet geringe prijsverschillen tussen aanbieders onderling, waarbij de grote gevestigde banken aan de bovenkant zitten, is een opvallend gegeven. In een goed functionerende markt zouden beide verschijnselen in beginsel niet voor kunnen komen. De NMa heeft de verschillende rentes niet direct gemeten, maar heeft deze afgeleid van de rentes van verschillende financieringsproducten. De gehanteerde methode pretendeert niet de feitelijke kostenniveaus goed in beeld te brengen, maar geeft wel een goede indicatie voor de ontwikkeling. Uit de figuren komt naar voren dat de fundingkosten de feitelijke hypotheekrente vaak overstijgt. De NMa geeft zelf dan ook aan dat de gehanteerde methode waarschijnlijk tot een overschatting van de kosten leidt. Om een direct beeld te vormen van de feitelijke fundingkosten zijn in figuur 5.4 voor een aantal uitgiftes van bankobligaties van grote Nederlandse banken met een looptijd van tussen 5 tot 15 jaar de couponrentes weergegeven. De gemiddelde rente bedroeg 3,9%, terwijl de hypotheekrente op hetzelfde moment gemiddeld 5% was. Het verschil bedroeg 1,1 %-punt. Hierbij moet worden bedacht dat de funding van een hypotheek niet alleen via een obligatie met dezelfde looptijd hoeft plaats te vinden. Er kan enige looptijdtransformatie plaatvinden met kortlopende en daarmee goedkopere financiering en er kan relatief goedkoop spaargeld worden ingezet. Ook kunnen zogenaamde ‘covered bonds’ worden uitgegeven, dit zijn obligaties waarbij de obligatiehouder een extra zekerheid wordt geboden middels het onderpand van de hypotheken. Experts geven aan dat de rentekortingen ten opzichte van obligaties zonder deze extra dekking wat kunnen fluctueren, maar doorgaans ongeveer 40 basis-
48
Figuur 5.3
Opbouw hypotheekrente (1-5 jaar en > 10 jaar vast) volgens de hypotheektariefcalculatiemethode, januari 2004-februari 2011, procenten 1-5 jaar
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 Hypotheekrente
Financieringsopslag
Hypotheekspecifieke kostenkosten
Hypotheekrente
> 10 jaar 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 Hypotheekrente
Financieringsopslag
Hypotheekspecifieke kostenkosten
Hypotheekrente
Bron: NMa
49
Figuur 5.4
Couponrentes van door Nederland uitgegeven bankobligaties zonder onderpand, 2009–2011, procenten
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0 1-1-2009
1-1-2010
1-1-2011
1-1-2012
Bron: EIB
punten bedragen. Recent moet aan de andere kant ook weer worden geconstateerd dat het relatief goedkope spaargeld duurder is geworden en net als ten tijde van de bankencrisis de concurrentie om de spaargelden weer heviger wordt. Bij gemiddelde fundingkosten van 3½% -uitgaande van een zekere mix van lange en korter lopende obligaties, gedekte obligaties en spaargelden- liggen de fundingkosten ongeveer 1%-punt boven de rente op staatsleningen. Dit is het kosteneffect, dat de hypotheekrente relatief hoog doet uitvallen ten opzichte van staatsleningen. Bij een hypotheekrente van 5% is er echter ook bij deze hogere fundingkosten nog 150 basispunten marge. Dit is ongeveer 80 basispunten hoger dan historisch is waar te nemen. De vraag is nu welke specifieke risicofactoren nog een verklaring kunnen bieden voor dit verschil en hoe meer in het algemeen de risico’s op de hypotheekmarkt worden gewaardeerd. Hierna wordt dit nader bekeken vanuit een aantal invalshoeken. 5.6
Invloed van verschillende risicowaarderingen op de hypotheekrente
Voor de hoogte van de hypotheekrente spelen verschillende risicowaarderingen een rol. Zo is er de risicowaardering van hypotheken vanuit de toezichthouder, die bepaalt hoeveel eigen vermogen hiervoor moet worden aangehouden. De banken kunnen met eigen waarderingsmethoden de waardering zelf bepalen. Tot slot wordt gekeken naar de risicowaarderingen die de NHG toepast.
50
Risicowaardering door de toezichthouder Banken moeten voor iedere euro die zij uitlenen een bepaald bedrag aan eigen vermogen op de balans hebben staan. Het bedrag hang af van het risicogewicht van het type lening. Het vereiste kapitaal wordt berekend door het eigen vermogen te delen door het totale risicogewogen uitzettingsbedrag. Dit kapitaal- of bisratio dient volgens de huidige Basel-II-regels8 minstens 8% te zijn, anders dient het eigen vermogen te worden verhoogd of het risicogewogen uitzettingsbedrag te worden verlaagd. Momenteel is het kredietratio van veel hypotheekverstrekkers door een aangehouden conservatiebuffer ruim boven de 8%. Bij het bepalen van het totale risicogewogen uitzettingsbedrag wordt rekening gehouden met het kredietrisico, operationeel risico, verzekeringsrisico en marktrisico. Banken kunnen hun uitzettingsbedrag via de standaardmethode (sa) of de internal ratings basedmethode (irba) berekenen. Nederlands grootste hypotheekverstrekkers (Rabobank, ING, ABN Amro) maken gebruik van een combinatie van de beide methoden9. Bij de standaardmethode wordt het uitzettingsbedrag gewogen met een vast risicogewicht per type lening. Leningen aan centrale overheden en centrale banken hebben een risicogewicht van 0%. Hiervoor hoeft geen vermogen op de balans te worden aangehouden. Consumptieve leningen aan particulieren of kleine partijen hebben een risicogewicht van 75%. Hiervoor moet 6% (75% van 8%) minimaal aan eigen vermogen op de balans worden gehouden. Voor een particuliere hypothecaire lening geldt een risicogewicht van 35%. Hiervoor moet nu 2,8% (35% van 8%) aan eigen vermogen worden aangehouden. Voor NHGhypotheken loopt de bank door borging van het Rijk geen risico. In Basel I gold hiervoor een risicogewicht van 0%, maar in Basel II is dit verhoogd naar 5%. Omdat banken voor NHG-leningen minder eigen vermogen hoeven aan te houden dan voor gewone hypothecaire leningen kunnen banken hierdoor ook meer leningen verstrekken. Vanwege dit voordeel bieden banken NHG-leningen met een rente-orting aan (zie tabel 5.2). Uitgaande van een vereist rendement van 15% op het eigen vermogen levert het lagere risicogewicht door de NHG de bank een kostenvoordeel op van 40 basispunten. Risicowaardering door banken Sommige banken maken voor het bepalen van de risicogewichten gebruik van eigen rekenmodellen op basis van historische data, waarbij het gewicht een functie is van de kans op wanbetaling, verlies bij wanbetaling, de looptijd en een correlatiecoëfficiënt. Het hanteren van een eigen rekenmodel kan de risicogewichten verlagen en biedt banken het voordeel om het risicogewicht te verlagen Zo hanteerde de Rabobank voor particulieren met onderpand een risicogewicht van 9% die beduidend lager ligt dan het risicogewicht van 35% volgens de standaardmethode.
8 Naar aanleiding van de kredietcrisis zijn de regels van Basel II aangepast. De nieuwe regels (Basel III of BIS) worden vanaf 2013 geleidelijk geïmplementeerd. De kapitaalratio blijft 8%, maar de eisen voor het aan te houden kernvermogen zijn aangescherpt. Het eigen vermogen bestaat uit zogenaamd tier-1- en tier-2-vermogen. Tier-1-vermogen is het kernvermogen van een bank dat bestaat uit aandelen plus reserves. Basel III verplicht banken tot een tier-1-ratio van minstens 6% te hebben en een core tier-1- ratio van 4½%. Het risicogewicht voor een particuliere hypothecaire lening is in Basel III vooralsnog ongewijzigd. 9 Jaarverslagen 2010 Rabobank, ING en ABN Amro.
51
Een andere manier om naar de risicowaardering door banken te kijken is om renteopslagen voor verschillende loan to value ratio’s van hypotheken te bezien. In Nederland geldt een renteverschil van 30 basispunten tussen een hypotheek van 125% boven de executiewaarde en een hypotheek van 100% van de executiewaarde (zie tabel 5.2). Dit zou een gedeeltelijke verklaring kunnen bieden voor het renteverschil met Duitsland, waar hypotheken op of zelfs onder de executiewaarde worden gegeven. Dit verklaart dan ongeveer 30 tot 40 basispunten verschil in de hypotheekrente tussen Nederland en Duitsland.
Tabel 5.2
Renteopslag in basispunten ten opzichte van de NHG-rente
Tot en met:
60%
75%
100%
125%
20
30
40
70
Opslag in basispunten Bron: Florius
Risicowaardering door de NHG Voor de NHG gold tot 1 januari 2012 een premie van 0,55% op de totale hypotheeksom. Deze vergoeding is tot nu toe toereikend gebleven om de schadedeclaraties te bekostigen (zie hoofdstuk 4). De oude premie van 0,55% upfront is vergelijkbaar met een opslag van 0,07%-punt op de hypotheekrente in de eerste tien jaar. De nieuwe premie van 0,7% is vergelijkbaar met een renteopslag van bijna 0,09%. 5.7
Haperende arbitrage en ruimte voor financiële innovaties
Hierboven hebben we geconstateerd dat de fundingkosten voor de banken hoger liggen dan voor de crisis het geval was. Aangezien de hypotheekverstrekking steeds meer wordt gedomineerd door – enkele grote – Nederlandse banken, vertaalt dit zich rechtstreeks in hogere hypotheekrentes. Toch kunnen de hogere fundingkosten de relatief hoge hypotheekrentes maar gedeeltelijk verklaren. Hierboven is al gemeld dat bij gemiddelde fundingkosten van ongeveer 3½% een hypotheekrente van 5% een marge oplevert van 150 basispunten, hetgeen het dubbele is van wat voor de crisis het geval was. Het enige dat hier nog aan toegevoegd kan worden is het effect van de kapitaaleisen vanuit het toezicht. Deze levert voor niet door de NHG gedekte hypotheken een opslag van ongeveer 50 basispunten op. Voor door de NHG gedekte hypotheken is de opslag 10 basispunten. Dit zou betekenen dat bij een normale marge van 70 basispunten de hypotheekrente voor leningen met een rentevaste periode van vijf tot tien jaar ongeveer 4,7% zou bedragen, terwijl een door de NHG gegarandeerde hypotheek een rente zou moeten opleveren van 4,3%. De huidige hypotheekrentes liggen hier ½%-punt tot ¾%-punt boven. In beginsel is er zo sprake van overwinsten. De marges liggen, ook als rekening wordt gehouden met hogere
52
fundingkosten, hoger dan op grond van normale operationele kosten en normale winsten zou mogen worden verwacht. Tegen deze achtergrond zou men verwachten dat de Nederlandse hypotheekmarkt zeer interessant is voor buitenlandse toetreders en overigens ook voor Nederlandse banken de aanzet zou vormen voor acties om de hypotheekportefeuilles uit te breiden. Dat dit niet op gang komt is opmerkelijk. Buitenlandse aanbieders hebben zich juist teruggetrokken, meest recent is ook BNP Paribas nog van de Nederlandse hypotheekmarkt verdwenen. In gesprekken die het EIB heeft gevoerd is geopperd dat de hoge LTV’s in Nederland buitenlandse aanbieders zou afschrikken. Dit is denkbaar, maar door de mogelijkheid van risicoafdekking via de NHG, kan dit probleem goeddeels worden opgelost. Ook de gedachte dat het buitenlandse aanbieders aan expertise zou ontbreken inzake de Nederlandse markt, lijkt een weinig overtuigend argument. Ook hier geldt weer dat de NHG een rol speelt, terwijl buitenlandse banken deze expertise bovendien kosteneffectief kunnen ontwikkelen. Bij de bedragen waar het in de hypotheekmarkt over gaat, kan het niet moeilijk zijn een stevig team van specialisten aan het werk te zetten. De belangrijkste verklaring moet elders liggen. De meest plausibele verklaring ligt bij de bankencrisis en de daarop volgende eurocrisis. De focus van de banken ligt bij versterking van de kapitaalpositie op korte termijn. Dit speelt momenteel een grotere rol voor de banken dan het ontplooien van activiteiten die op lange termijn een lucratief rendement opleveren. Uiteraard speelt het verwachte rendement ook een rol, maar er wordt gewerkt met duidelijk hogere liquiditeitspremies. Het verstrekken van hypotheken betekent langdurige aanwending van kapitaal en dit heeft nadelen in termen van liquiditeit en levert zekere risico’s op rond de herfinanciering van funding. Het traditionele bedrijf van het omzetten van kort in lang geld, waarmee van de rentestructuur kan worden geprofiteerd wordt hierdoor minder aantrekkelijk. Hierin kan ook de verklaring liggen voor het gedrag van buitenlandse banken die zich ondanks de hoge marges op hypotheken in Nederland meer terugtrekken op de kernactiviteiten in eigen land. Tevens biedt dit een verklaring voor de opvallende stellingname van enkele grote banken in Nederland om aflossing te stimuleren en daarbij zelfs de rentaftrek te beperken. Onder normale omstandigheden zou men niet verwachten dat de banken bij hoge marges de uitstaande hypotheekomvang willen terugbrengen. Vanuit de liquiditeitspositie bezien is aflossing echter wel interessant: het kapitaal hoeft niet heel lang te worden uitgezet, maar komt via vaste aflossingsstromen ook weer bij de banken terug. Daarmee blijft er echter nog een ander vraagstuk inzake de arbitrage op de financiële markten bestaan. Als de banken hogere marges hanteren vanwege de combinatie van hogere fundingkosten en hoge liquiditeitspremies, zijn er dan geen andere partijen op de markt voor wie het interessant is om van de hoge marges te profiteren? De meest voor de hand liggende partijen zijn pensioenfondsen en levensverzekeringsmaatschappijen. Deze krijgen middelen van de deelnemers voor een zeer lange periode. Zij hebben geen fundingprobleem en ook geen herfinancieringsprobleem of liquiditeitsprobleem. Zij staan alleen voor de vraag hoe het toevertrouwde lange kapitaal het beste kan worden belegd. Hier liggen voor deze institutionele beleggers zeer aantrekkelijke arbitragemogelijkheden. Tijdens de crisis hebben de institutionele beleggers zich echter – zeker aanvankelijk – vooral uit de hypotheekmarkt teruggetrokken en is de
53
secundaire markt bijna opgedroogd. Inmiddels lijkt deze markt weer wat aan te trekken, maar een verschuiving van laagrentende staatsleningen naar beleggingen op de hypotheekmarkt heeft niet plaatsgevonden. Integendeel, alleen al de pensioenfondsen hebben voor tientallen miljarden euro’s extra belegd in Nederlandse, Duitse, Finse en Oostenrijkse staatsobligaties. Nederlandse pensioenfondsen hebben in totaal voor slechts € 30 miljard belegd in hypothecaire leningen, wat nog geen 4% van hun belegd vermogen betreft. Van de totale uitstaande hypothecaire leningen in Nederland (ongeveer € 650 miljard) gaat het om 5%. Het rentevraagstuk wordt alleen maar groter als bedacht wordt dat een pensioenfonds op de hypotheekmarkt een drievoudige dekking kan realiseren. Daarbij gaat het om bankobligaties die worden gedekt met door de NHG gegarandeerde hypotheken. De eerste dekking is die via de bank. Zolang die aan zijn verplichtingen kan voldoen, is de vordering gedekt. De tweede zekerheid is de vastgoedwaarde waar de hypotheek op steunt. Zolang er voldoende vastgoedwaarde is waar de hypotheek op rust, is de vordering ook gedekt als de bank de verplichtingen niet kan nakomen. De derde zekerheid is de garantie van de NHG. Als de betrokken eigenaren (buiten hun schuld) ook niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen, dan is de vordering vervolgens de facto nog door de staat gegarandeerd. Het risico op een dergelijke covered bond met aanvullende garantie door de NHG is vrijwel volledig gelijk aan het risico op een Nederlandse staatsobligatie. De vraag rijst waarom een institutionele belegger liever genoegen neemt met 2,3% op een tienjarige staatlening, terwijl een hypotheek met een vergelijkbare looptijd en een vergelijkbaar risico ongeveer 3,8% rente zou moeten kunnen opleveren. Tijdens het onderzoek heeft het EIB geen plausibele verklaring kunnen vinden voor dit opmerkelijke resultaat. Gesuggereerd is dat pensioenfondsen hypotheken vergelijken met zakelijke waarden met een hoog risicoprofiel. Deze laatste hebben een hogere verwachte opbrengst dan hypotheken. Dit is echter appels met peren vergelijken. Hypotheken hebben een laag risicoprofiel en dit geldt zeker als er ook nog een garantie van de NHG op rust. Dit blijkt ook uit de benadering van de toezichthouder, die NHG-hypotheken een marginaal hoger risico toekent dan een staatslening. Impliciet is de risicopremie van een dergelijke hypotheek tien basispunten ten opzichte van een Nederlandse staatslening. Ook de diepte van de markt kan moeilijk een obstakel zijn. De Nederlandse hypotheekmarkt is een zeer omvangrijke markt, waar grote beleggers goed kunnen opereren zonder de prijs te verstoren. Dat de hypotheekmarkt goed kan worden bediend vanuit institutionele beleggers blijkt ook uit de ervaringen in Denemarken, waar de kapitaalverschaffing vrijwel volledig via institutionele beleggers loopt. Dit wordt in onderstaand kader toegelicht.
54
Deense pandbrieven Denemarken kent een uniek systeem van hypothecaire leningen. In dit systeem heeft de bank een intermediaire rol. Deense hypotheken worden gefinancierd door de uitgifte van een obligatie, waarbij de investeerder direct investeert in de onderliggende hypotheek. De consument betaalt de rente van de obligatie met een opslag van 0,5 tot 0,6% voor de kosten van de bank. Deze kosten bevatten ook de kosten voor kredietrisico’s, die voor rekening van de banken zijn. De obligatie is vrij verhandelbaar. De tarieven zijn volledig transparant, rentepercentages en koersen zijn openbare marktgegevens, terwijl banken hun opslag publiceren. Wettelijk is vastgelegd dat maximaal 80% van de marktwaarde mag worden gefinancierd. Zonder eigen geld kan in Denemarken geen woning worden gekocht. Een ander verschil met Nederland is dat de hypotheken zonder notariële akte worden afgesloten. De hypotheek wordt direct door de consument en de bank tegen een administratieve vergoeding bij het kadaster ingeschreven.
55
56
6
Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek blijft een grote rol spelen in het debat over het functioneren van de woningmarkt. Opmerkelijk genoeg wordt van diverse zijden de hypotheekrenteaftrek gepresenteerd als een belangrijk obstakel voor het goed functioneren van de woningmarkt. Er zijn zelfs nogal wat betrokkenen in en buiten de politiek die van mening zijn dat een succesvolle hervorming van de woningmarkt niet mogelijk zou zijn zonder beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Deze zienswijze is niet op feiten gebaseerd en lijkt het gevolg van verkeerde percepties over de werking van de hypotheekrenteaftrek op de woningmarkt. In eerdere EIB-publicaties, zie bijvoorbeeld ‘Hervorming van de woningmarkt’ (2009) en ‘Dynamiek op de woningmarkt’ (2011) is al vrij uitvoerig op deze kwesties ingegaan. Hieronder wordt opnieuw kort bij enkele van deze kwesties stil gestaan en worden enkele meer recente stellingen rond de werking van de hypotheekrenteaftrek besproken. De forse stijging van de woningprijzen in de jaren negentig en het begin van deze eeuw zijn (voor een belangrijk deel) toe te schrijven aan de hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek bestaat al zeer lang. Het is niet zo dat het bestaan van de hypotheekrenteaftrek telkens nieuwe prijseffecten oproept, net zo min als het bestaan van BTW de prijzen jaarlijks verhoogt. De introductie van de hypotheekrenteaftrek en van bijvoorbeeld de BTW heeft een eenmalig, structureel opwaarts effect op prijzen. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal omgekeerd leiden tot een eenmalige neerwaartse aanpassing van het prijsniveau. Beperking van de hypotheekrenteaftrek leidt uitsluitend tot dalende woningprijzen Beperking van de hypotheekrenteaftrek zal leiden tot vraaguitval en bij gegeven aanbod op de korte termijn zal dit leiden tot prijsdaling. De prijzen zijn echter tevens de opbrengsten van nieuwbouwprojecten. Bij lagere prijzen zullen eerst de marginale woningbouwprojecten moeten worden uit- of afgesteld. Als de prijzen vervolgens nog verder dalen, dan zullen telkens meer projecten worden uit- of afgesteld omdat deze bedrijfseconomisch niet rendabel zijn. Een daling van de vraag die de prijzen met ongeveer 25% zou doen dalen – dat zou het effect van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zijn als het gehele effect in de prijs zou lopen – zou op korte termijn wellicht mogelijk zijn, maar zou de nieuwbouw van woningen vervolgens enorm doen stagneren. De prijzen zullen vervolgens moeten terugveren tot een niveau waarop rendabele productie weer mogelijk is. Op lange termijn zal een structurele prijsdaling grotendeels uit de pure grondopbrengst moeten komen en dan in de orde van 10%
57
kunnen liggen, maar niet daarboven. Dit betekent dat vraaguitval deels tot lagere prijzen zal leiden en deels tot lagere volumina. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek leidt dan ook tot structureel hogere woonkosten voor eigen woningbezitters. De prijs van de woning daalt, maar dit effect is duidelijk geringer dan het nadeel van het verdwijnen van de renteaftrek, zodat de netto woonkosten structureel hoger komen te liggen. Overigens is ook grondprijsdaling niet ‘gratis’. Voor zover het particuliere grondeigenaren betreft is er alleen een vermogensverlies en zullen gedragsaanpassingen uitblijven. Voor zover het publieke grondeigenaren betreft raakt het publieke inkomsten, die gecompenseerd zullen moeten worden door belastingheffing of bezuinigingen. Beperking van de hypotheekrenteaftrek haalt het slot van de woningmarkt Een van de meest opmerkelijke stellingnamen is wel een veronderstelde positieve samenhang tussen beperken van de hypotheekrenteaftrek en de dynamiek op de woningmarkt. In werkelijkheid leidt beperken van de hypotheekrenteaftrek juist tot minder dynamiek gedurende een vrij lange transitieperiode. Door vermindering van de renteaftrek stijgen de netto woonkosten. Burgers met een bestaande koopwoning kunnen de woonconsumptie als gevolg van de gestegen relatieve prijs van het wonen niet direct verlagen. Wel kunnen zij de woonconsumptie in de tijd aanpassen door verbeterstappen in de tijd uit te stellen. Zo wordt de verdeling van het inkomen over wonen en andere consumptie weer in overeenstemming gebracht met de gewijzigde relatieve prijzen. Dit betekent echter dat er elk jaar opnieuw huishoudens zijn die bij handhaving van de hypotheekrenteaftrek zouden zijn doorgeschoven, terwijl deze nu een pas op de plaats maken. Het gevolg is minder dynamiek. De lagere prijzen zetten voorts het nieuwe aanbod onder druk en maken investeringen in de eigen woning minder aantrekkelijk. Op lange termijn – na een overgangsperiode van 10 tot 15 jaar – bereikt de markt weer een nieuw evenwicht. In de overgangsperiode is echter sprake van duidelijk afnemende dynamiek en sterk teruglopende investeringen. Beperking van de hypotheekrenteaftrek zet dus een extra slot op de woningmarkt gedurende een overgangsperiode en heeft daarna geen invloed meer op de dynamiek. De hypotheekrenteaftrek verzwakt het prestatievermogen van de Nederlandse economie Een ander argument dat soms wordt genoemd is dat de hypotheekrenteaftrek ongunstig zou zijn voor de prestaties van de Nederlandse economie op lange termijn. De redenering hierachter is soms de volgende. Als de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft, dan kan de budgettaire opbrengst worden teruggesluisd in de vorm van lagere (marginale) belastingtarieven. Lagere marginale belastingtarieven stimuleren het arbeidsaanbod en daarmee de productie. De tekortkoming in deze redenering ligt bij de gedachte dat de effectieve belastingdruk kan worden verlaagd. Dit is niet het geval, er vindt alleen een herverdeling van effectieve belastingdruk plaats. Men kan de tarieven ook verlagen door de belastingvrije voet af te schaffen, maar de effectieve belastingdruk wordt niet minder. Afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zou alleen door verschuiving van lastendruk een effect op het arbeidsaanbod kunnen hebben.
58
Een argument rond het arbeidsaanbod dat wel valide is, ligt ingewikkelder. Dit vloeit voort uit het feit dat de hypotheekrenteaftrek de consumptiebeslissing verstoort. Burgers consumeren meer woondiensten dan ze zonder de belastingaftrek zouden doen. In feite realiseren de consumenten zo niet het optimale nut uit hun inkomen. Door de renteaftrek te schrappen kunnen de burgers een hoger nut halen uit hun inkomen. Dit betekent dat extra inkomen meer nut oplevert en dat het meer loont om extra inkomen te verwerven via arbeid. Daarom kan het arbeidsaanbod dan toenemen. Het effect hangt af van de mate waarin de renteaftrek in de prijzen landt. Als de hypotheekrenteaftrek volledig in de prijzen landt is er geen effect. Dan is de netto prijs van het wonen met en zonder hypotheekrenteaftrek dezelfde, zodat er geen verstoring is in het consumptiepakket en ook geen doorwerking richting het arbeidsaanbod. Zoals eerder betoogd zal dit niet het geval zijn, zodat wel rekening moet worden gehouden met een verstoring van de consumptiebeslissing en enige negatieve doorwerking langs bovengenoemd kanaal op het arbeidsaanbod. Het Centraal Planbureau heeft de effecten van het afschaffen van de hypotheekrente op het arbeidsaanbod berekend. Het positieve effect bedraagt tussen de ¼ en ½%. Het CPB noemt de effecten beperkt en onzeker (CPB, 2010). Ten slotte is het zaak nog rekening te houden met een complicatie van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek richting het arbeidsaanbod. Dit heeft betrekking op de snelle groei van het aantal inactieven als gevolg van de vergrijzing. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in combinatie met lagere belastingtarieven zal tot effectieve belastingverlaging leiden voor deze groep. In de huidige situatie is het belang hiervan nog niet zo groot, maar dit gaat de komende tien tot twintig jaar belangrijk veranderen. Hierdoor zal de belastingdruk afnemen bij een groeiende groep ouderen ten koste van jonge werkenden. Dit zal een negatief effect hebben op het arbeidsaanbod. Flankerend belastingbeleid kan hier een oplossing voor bieden, maar dit roept wel lastige verdelingsvraagstukken op individueel niveau op. Wel kan hiermee worden geconcludeerd dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek moeilijk is op te vatten als een maatregel in het kader van de vergrijzing. De rekening komt niet te liggen bij diegenen die al vele jaren hypotheekrenteaftrek hebben gehad – en bij gefaseerde invoering nog diverse jaren zullen hebben – maar bij diegenen die net zijn gestart op de koopmarkt dan wel nog moeten starten. De hypotheekrenteaftrek bevoordeelt vooral de hoogste inkomens In deze studie is naar voren gekomen dat de omvang van hypotheekschulden duidelijk verbonden is met de leeftijd van huishoudens. Oudere huishoudens hebben oudere en daarmee lagere hypotheken. Omgekeerd is inkomen juist positief gecorreleerd met leeftijd. Het gevolg is dat de hypotheekrenteaftrek relatief sterk terecht komt bij middeninkomens die nog in een opbouwfase zitten op zowel de arbeidsmarkt als de woningmarkt. Wel hebben ouderen relatief duurdere huizen, zodat zij wel naar rato eigen woningforfait afdragen. Het gevolg is dat het hoogste inkomensdeciel een kwart ontvangt van het saldo van hypotheekrenteaftrek en eigen woningforfait, terwijl deze groep de helft betaalt van de loon- en inkomstenbelasting en de sociale voorzieningen.
59
Wel is het zo dat de sociaal-economisch sterke groepen over de hele levensloop meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek dan sociaal-economisch minder sterke groepen. Voor kwetsbare groepen geldt echter weer dat deze ondersteuning krijgen via gesubsidieerde sociale huren, die kunnen worden aangevuld met een individuele huurtoeslag. Ten slotte kan worden vastgesteld dat afschaffing van de hypotheekrenteaftrek moeilijk is op te vatten als een maatregel in het kader van de vergrijzing. De rekening komt niet te liggen bij diegenen die al vele jaren hypotheekrenteaftrek hebben gehad – en bij gefaseerde invoering nog diverse jaren zullen hebben – maar bij diegenen die net zijn gestart op de koopmarkt dan wel nog moeten starten. Het is nuttig om de feiten over de doorwerking van de hypotheekrenteaftrek op de inkomens van verschillende groepen in de tijd bij de afwegingen te betrekken. Dit laat uiteraard onverlet dat de beoordeling van wat als een rechtvaardige inkomensverdeling moet worden beschouwd uiteraard een subjectieve afweging is. De hypotheekrenteaftrek leidt tot hoge schulden en grote risico’s In deze studie zijn diverse feiten gepresenteerd die een ander, meer genuanceerd licht werpen op deze discussie. In het bijzonder is ingegaan op de weinig informatieve koppeling van de hypotheekschuld aan het BBP. Relevant is de hypotheekschuld in relatie tot de waarde van de woning. Investeren in een eigen woning is een grote bron van vermogensvorming voor huishoudens geweest en is tevens een belangrijke investering in lage toekomstige woonlasten. Zo bieden de zeer lage woonlasten voor gepensioneerden een mooi tegenwicht tegen de inkomensachteruitgang na het beroepsleven. De relatie met de hypotheekrenteaftrek ligt vooral bij het vermijden van directe aflossing van hypotheekschuld ten gunste van fiscaal wel begunstigde spaaren beleggingshypotheken. Het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek zal in tegenstelling tot de geluiden die het IMF heeft afgegeven evenmin gunstig zijn voor de soliditeit van de banken. Het directe gevolg is prijsdaling, wat de waarde van het onderpand van hypotheken doet dalen en de risicograad doet toenemen. Voor burgers geldt dat de hypotheekrenteaftrek de effecten van rentestijging mitigeert en zo bijdraagt aan risicobeheersing. De hypotheekrenteaftrek is onhoudbaar De hypotheekschulden zijn in de achterliggende decennia sterk gestegen. Door rentedaling is het budgettaire beslag van de renteaftrek weliswaar minder sterk gestegen, maar niettemin wel steeds toegenomen. Zo bedroeg de omvang van de fiscale aftrek in 1995 nog 1% BBP, terwijl deze in 2012 ruim 2% van het BBP bedraagt (exclusief eigen woningforfait). In dit verband wordt de hypotheekrenteaftrek wel eens aangeduid als onhoudbaar vanuit het perspectief van de overheidsfinanciën. Dit roept de vraag op hoe de budgettaire gevolgen van de hypotheekrenteaftrek zich in de tijd zullen ontwikkelen. Is de veronderstelling van een in de tijd (krachtig) oplopend beslag van de hypotheekrenteaftrek op het overheidsbudget juist?
60
Om dit in te schatten zijn berekeningen uitgevoerd op basis van de verwachte demografische ontwikkeling in de periode tot 2030. Daarbij is gerekend met een jaarlijkse woningprijsstijging van 2½%, een reële economische groei van 1½% en een inflatie van 2%. Tevens is rekening gehouden met een toename van het aandeel koopwoningen van 56% in 2010 naar 61% in 2030 en een verschuiving van de leeftijdssamenstelling door veroudering (zie bijlage C). In tabel 6.1 zijn de effecten van veranderingen in demografie, koopaandeel en inkomen op de hypotheekschuld als percentage van het BBP weergegeven.
Tabel 6.1
Effecten van veranderingen in demografie en inkomen op de hypotheekschuld
Niveau 2010
Schuld/BBP-quote Bijdrage aan ontwikkeling Toename koopquote Lagere LTV door veroudering Toename woningwaarde1 Toename BBP (-)
108
Mutatie 2010-2030 Per jaar
Totaal
-0,2
-5
0,5 -0,7 3,5 -3,5
10 -13 99 -99
Niveau 2030
103
1 De toename van de waarde van het woningbezit bestaat uit een jaarlijkse nominale prijsstijging van 2½% en een toename van het volume met 1%
Bron: EIB
Uit tabel 6.1 blijkt dat de toename van de hypotheekschuld als gevolg van de stijging van de toename van het eigen woningbezit meer dan gecompenseerd wordt door het effect van de vergrijzing. Doordat de gemiddelde leeftijd van de huishoudens met eigen woningen sterk stijgt, neemt de gemiddelde reële hypotheekschuld van de huishoudens sterk af. Dit effect diende zich min of meer al aan vanuit de case van Flevoland, maar dit blijkt bij plausibele uitgangspunten rond woningprijzen, woonkwaliteit en inflatie en economische groei inderdaad ook voor Nederland als geheel op te gaan. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de ‘verborgen aflossingen’ in de spaar- en beleggingspotten. Deze zijn in 1985 geïntroduceerd en kunnen dan vanaf 2015 en met meer omvang vanaf 2020 in feitelijke aflossingen gaan neerslaan als deze hypotheken dertig jaar oud zijn. Dit levert in de periode tot 2030 cumulatief naar verwachting een aflossing van hypotheekschuld met € 220 miljard in huidige prijzen. De hypotheekschuld zal als percentage van het BBP hierdoor duidelijk dalen.
61
De discussie over de hypotheekrenteaftrek is erger dan de maatregel zelf Een nieuw geluid in de discussie is de stellingname dat de woningmarkt momenteel wordt getroffen door de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek. Dit heeft zelfs geleid tot de stelling dat beperking van de hypotheekrenteaftrek juist gunstig zou zijn voor de woningvraag, omdat daarmee de onzekerheid die thans door de discussies bestaat zou worden weggenomen. Dit is theoretisch niet of nauwelijks te verdedigen. Een met zekerheid vaststaande (gefaseerde) afschaffing van de renteaftrek heeft beduidend grotere effecten op de woningvraag dan onzekerheid over de vraag of, wanneer en op welke wijze de hypotheekrenteaftrek in de toekomst zal veranderen. Ook empirisch is bovengenoemde stelling niet te verdedigen. De gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek voor de woningvraag zijn fors gedurende de transitiefase die daar op volgt. Hierboven is al aangeven dat de vraag met ongeveer 25% zal terugvallen, waarvan een deel uit prijseffecten bestaat en het complement uit volume-effecten. Als burgers dit al zouden hebben verdisconteerd, dan zou zo ongeveer de hele huidige woningmarktcrisis aan deze onzekerheid moeten worden toegeschreven. Dit valt niet te rijmen met de terugval in woningvraag en bouwproductie die we in alle Europese landen – met en zonder hypotheekrenteaftrek – hebben kunnen waarnemen. In de Nederlandse situatie moet ook nog rekening worden gehouden met de aanscherping van hypotheekcondities en een relatief ongunstige ontwikkeling van de hypotheekrente. Dan blijft er weinig ruimte over voor de rol die de onzekerheid als gevolg van de hypotheekrentediscussie kan hebben gespeeld. Daarmee is niet gezegd dat onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek in de toekomst in het geheel geen rol speelt bij de afwegingen van woonconsumenten, maar wel dat het effect hiervan beperkt moet zijn. Hypotheekrenteaftrek: afwegingen Alles overziende is het opmerkelijk dat de hypotheekrenteaftrek zulke sterke emoties oproept in het publieke debat. De voordelen van een systeem van hypotheekrenteaftrek zijn klein, maar de nadelen zijn ook niet omvangrijk. Een eerste constatering is dat het aandeel van eigen woningbezit in landen met hypotheekrenteaftrek niet van een andere orde is dan in landen met hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek stimuleert wel om meer woonkwaliteit te willen realiseren, maar koop is blijkbaar met of zonder hypotheekrenteaftrek de voorkeur van veruit de meeste huishoudens met midden- en hogere inkomens. Dit beperkt de voordelen van de hypotheekrenteaftrek, aangezien die verbonden zijn met het effect op het eigen woningbezit. Het beperkt echter ook de nadelen die samenhangen met een verstoring tussen koop en vrije huur. In feite resteert dan – afhankelijk van het effect op woningprijzen – vooral een verstoring in het consumptiepakket. Burgers worden gestimuleerd om meer woondiensten te consumeren dan waar ze zelf voor zouden kiezen als er geen hypotheekrenteaftrek was. Dit heeft dan ook nog een bescheiden negatieve doorwerking naar het arbeidsaanbod. In de kern moet de hypotheekrenteaftrek dan als een weinig doelmatige belastinguitgave worden gezien. Indien er geen systeem van hypotheekrenteaftrek in Nederland bestond, dan betekent dit dat er geen goede ‘case’ zou zijn
62
om een dergelijk systeem in te voeren. Omgekeerd is de conclusie dat afschaffen van het bestaande systeem van hypotheekrenteaftrek op lange termijn geen omvangrijke voordelen oplevert. Niettemin is de conclusie dan dat afschaffen toch zekere voordelen oplevert. Dit is op lange termijn naar verwachting inderdaad het geval, maar de afweging kan zich echter niet beperken tot de lange termijn. Hierboven is al beschreven dat afschaffen van de hypotheekrenteaftrek aanzienlijke en langdurige transitieproblemen met zich meebrengt. Woonconsumenten moeten zich aanpassen aan nieuwe relatieve prijzen en dit zet de doorstroming onder druk, terwijl ook het aanbod zich aan de terugvallende vraag moet aanpassen. Dit zet de productie gedurende de transitiefase in de bouw en bij anderen die van de woningvraag afhankelijk zijn sterk onder druk. Dit laatste punt wordt doorgaans wel onderkend, maar de gedachte is vaak dat schokken kunnen worden voorkomen door de hypotheekrenteaftrek in kleine stappen af te schaffen. De kans dat zo een ‘zachte landing’ kan worden gerealiseerd lijkt echter erg klein. De reden is dat op deze manier weliswaar de koopkrachteffecten in de tijd worden gespreid, maar dit geldt niet c.q. in veel mindere mate voor de effecten op de woningvraag. Als vast staat dat de hypotheekrenteaftrek in 20 jaar in stappen wordt afgeschaft dan moet een koper er rekening mee houden dat de woonlasten voor hem of haar weliswaar slechts geleidelijk stijgen, maar dat dit niet geldt voor de volgende koper die zijn of haar woning over tien jaar koopt. Die heeft nog maar de helft van de aftrek. Deze koper moet er vervolgens bij aankoop rekening mee houden dat bij verkoop over nog eens tien jaar de volgende koper geen enkele renteaftrek meer heeft. De vraag en de woningprijzen zullen dan ook niet in twintig stapjes dalen, maar dit zal veel sneller intreden. Deze effecten kunnen wel gemitigeerd worden bij de invoering van een systeem van annuïtaire renteaftrek. Het verschil tussen dit systeem en het in stapjes volledig afschaffen van de renteaftrek ligt juist bij de situatie van toekomstige kopers. Bij de annuïtaire renteaftrek heeft de koper een in de tijd teruglopende renteaftrek, maar is er geen verschil in de positie van kopers in de tijd. Iedere koper, zowel in het heden als in de toekomt, heeft te maken met dezelfde fiscale behandeling.
63
64
7
Beleidsimplicaties
In deze studie is vertrokken vanuit de huidige situatie op de woningmarkt. Daarbij is geconcludeerd dat goede condities voor starters op de woningmarkt de beste mogelijkheden bieden om de hele woningmarkt meer in beweging te brengen. Tevens is vastgesteld dat het beleid ten aanzien van de beschikbaarheid van hypothecair krediet tijdens de crisis juist de andere kant heeft ingewerkt. De effectiviteit van dit beleid in termen van risicobeheersing is bovendien gering. Risicobeheersing kan veel effectiever worden bereikt door beperking van de hypotheekomvang in relatie tot de waarde van de woning. Hier liggen aangrijpingspunten voor beleid, die ook in onderlinge samenhang kunnen worden bezien. Naar een dynamische inkomenstoetsing en de terugkeer van normale risicoselectie Het probleem bij de inkomensnormen hangt nauw samen met de wijze waarmee het beginsel ‘comply or explain’ uiteindelijk is toegepast. De banken hebben dit beginsel (aanvankelijk) inhoudelijk benaderd vanuit de praktijk van risicoselectie. Bij grote aantallen individuele klanten wordt risicoselectie gebaseerd op objectieve kenmerken, waarbij impliciet of expliciet risicoklassen worden bepaald. Leeftijd, opleiding en gezinssamenstelling zijn drie belangrijke risico-elementen. Jonge mensen met een vast dienstverband zijn aantrekkelijk vanuit het oogpunt van risico, omdat deze goede inkomensperspectieven hebben en lage kansen hebben op structurele werkloosheid en arbeidsongeschiktheid. Dit risicoprofiel verbetert verder naarmate het opleidingspeil hoger ligt. Daarnaast lopen tweeverdieners een extra risico: het risico op echtscheiding. Tegen deze achtergrond valt te begrijpen dat banken bereid zijn relatief het meeste te lenen aan jonge, hoogopgeleide alleenstaanden en relatief het minste aan laagopgeleide tweeverdieners (laagopgeleide alleenverdieners hebben te weinig inkomen om te kopen). Ondersteuning van kwetsbare groepen was een belangrijke reden voor instellen van de NHG. Deze groep waaraan de banken niet of maar in zeer beperkte mate krediet gaven, kon via de NHG alsnog toegang tot de woningmarkt krijgen. Tegenover deze inhoudelijke lijn van risicoselectie van de banken koos de AFM een formele, meer juridische lijn. Deze komt er op neer dat op individueel niveau afwijkingen hard moeten kunnen worden gemaakt. Gegarandeerde salarisstijging mag worden meegenomen, maar inkomensperspectieven mogen niet worden meegenomen. In feite is dit probleem ontstaan doordat de betekenis van het begrip ‘comply or explain’ in de gedragscode in het midden is gebleven. De toezichthouder heeft dit moeten invullen en heeft hieraan een zeer stringente, formele interpretatie gegeven. Hierdoor is risicoselectie zoals hierboven beschreven niet meer mogelijk. De meest eenvoudige oplossing van de ontstane situatie is om alsnog te voorzien in een differentiatie van de leenregels die recht doet aan de verschillende
65
situaties, waarin burgers zich bevinden. Dit zou praktisch de vorm kunnen krijgen van opslagen op de leencapaciteit, die differentiëren naar leeftijd en eventueel opleiding. De bal ligt hier bij de minister van Financien, die weliswaar niet formeel, maar wel materieel als de regelgever moet worden beschouwd. Wijzigingen moeten bovendien niet alleen in de gedragscode landen, maar ook worden doorvertaald naar de NHG. Door de beste risico’s wat meer armslag te geven wordt de rantsoenering beperkt en de woningvraag gestimuleerd. Door de opslagen op goede betrouwbare statistische calculatie te baseren, wordt het risicoprofiel van de totale hypotheekportefeuille van de banken c.q. de NHG bovendien niet ongunstiger, maar waarschijnlijk eerder gunstiger. Naar een beperking van risico’s voor woningeigenaren: terugdringen van hoge LTV’s In deze studie is geconcludeerd dat betalingsproblemen zeldzaam zijn op de Nederlandse woningmarkt en dat de aanscherping van inkomensnormen bovendien nauwelijks effectief is in het beperken van betalingsproblemen. Indien men de risico’s verder zou willen reduceren, dan is het veel effectiever om te hoge LTV’s van starters op de woningmarkt in ons land terug te dringen. In wezen ligt hier ook de kern van het specifieke risico van een hypotheek. Burgers kunnen immers aan allerlei zaken teveel uitgeven of ze nu huurders of kopers zijn. De kern van het risico van een hypotheek is de situatie, waarin betalingsproblemen samen komen met een situatie van onvoldoende waarde van het onderpand. Bijzonder aan de situatie in Nederland is dat eerste woningkopers doorgaans met een netto schuld starten. Dit is het gevolg van de hoge transactiekosten die bij de aanschaf van een (bestaande) koopwoning aan de orde zijn. Het gaat hier om de overdrachtsbelasting, de gedwongen winkelnering bij de notaris en de praktijk van het vooraf inrekenen van afsluitprovisies. De voor de hand liggende oplossing voor het voorkomen van hypotheken die boven de marktwaarde van de woning uitgaan, is het aanpakken van de oorzaken ervan. Zonder overdrachtsbelasting en verplichte notariskosten en het in de rente beprijzen van zoveel mogelijk overige kosten is er geen noodzaak voor eerste woningkopers om meer te lenen dan de koopsom van de woning. Afschaffen van de overdrachtsbelasting: generiek of gericht? Het afschaffen van de overdrachtsbelasting heeft uiteraard consequenties voor het overheidsbudget. Voorafgaand aan de tijdelijke verlaging was sprake van jaarinkomsten voor de overheid van € 2,4 miljard. Afschaffen van de overdrachtsbelasting betekent dan een vrij forse belastingderving. Een alternatief zou kunnen zijn om de verlaging van de overdrachtsbelasting meer op starters toe te snijden. Dat kan door een belastingvrijstelling in de OVB aan te brengen. Dan wordt het tarief voor de OVB gehandhaafd op 6%, maar wordt bijvoorbeeld € 10.000 vast aftrek gegeven. Dit betekent dat voor de aankoop van een huis tot ongeveer € 170.000 geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Voor een woning van € 200.000, moet dan € 2.000 OVB worden betaald (12.000 -/- 10.000), terwijl voor een woning van € 400.000 dan € 14.000 moet worden betaald (24.000 -/10.000). Deze maatregel kost bij 175.000 transacties per jaar ongeveer € 1,6 miljard per jaar.De motivering voor een dergelijke aanpak ligt bij de effectiviteit van de inzet van de publieke euro’s richting reductie van LTV’s en arbeidsmobiliteit. 66
Verdere reductie van LTV’s: een regeling voor woonsparen? Een mogelijkheid om de LTV’s verder te verlagen, zodat starters op de koopmarkt niet met een schuld, maar direct al met een netto vermogen starten, is om sparen te stimuleren voordat tot aanschaf van de eigen woning wordt overgegaan. Duitsland kent bijvoorbeeld een dergelijk type regeling. Het is in feite een soort spaarloonregeling, maar dan toegespitst op sparen voor de eigen woning. Het ligt dan in de rede om het aantal jaren dat fiscaal begunstigd mag worden gespaard voor de eigen woning aan een maximum te binden. Indien de spaarders na afloop het gespaarde geld niet voor de aanschaf van een woning wensen te besteden, dan wordt alsnog achteraf belasting geheven al of niet tegen een vast tarief. Een regeling waarbij werknemers tussen bijvoorbeeld hun 21ste en 30ste jaar maximaal belastingvrij iedere maand gedurende vijf jaar € 250 mogen sparen voor een eigen woning levert na vijf jaar een spaarbedrag op van ruim € 15.000 (incl. rente). Aangezien het sparen een individuele kwestie is kunnen tweeverdieners zo zelfs meer dan € 30.000 sparen. Uitgaande van een starterswoning voor een alleenstaande van € 150.000, betekent dit een verlaging van de LTV met 10%. Als dit systeem als aanvulling geldt op bovengenoemde maatregelen rond de overdrachtsbelasting, dan zou de LTV dalen tot 90%. Voor tweeverdieners die beide volledig met de regeling hebben meegedaan zou bij een woning van € 200.000 een bedrag van ruim € 30.000 kunnen worden ingebracht. Hier daalt de LTV dan zelfs naar 85%. De kansen op een eventuele restschuld dalen zo aanzienlijk en de omvang van de restschulden die zich nog wel voordoen is aanzienlijk lager dan anders het geval zou zijn. Ook deze regeling kost de overheid uiteraard geld. Uitgaande van een marginaal belastingtarief van 42% is dit € 1.280 per jaar per deelnemer. Er zijn structureel 1 miljoen personen die zouden kunnen deelnemen. Hiervan is ongeveer tweederde in staat en bereid om een eigen woning aan te schaffen. Deze regeling zou de overheid – als iedereen die kan en wil maximaal van de regeling gebruik maakt – structureel ongeveer € 900 miljoen op jaarbasis kosten. Hier staat tegenover dat de overheid gedurende 30 jaar door lagere hypotheken minder hypotheekrenteaftrek hoeft te geven. De mate waarin dit het geval is, hangt af van de keuze van jonge mensen voor een duurdere woning – met eenzelfde hypotheekomvang als anders het geval zou zijn – of een lagere hypotheek (zelfde woningkwaliteit met een lagere hypotheek). Als de hypotheekomvang met de helft van het spaargeld wordt teruggebracht dan kan de overheid via de hypotheekrenteaftrek € 400 miljoen aan netto contante waarde terugverdienen. Dit geldt bij een hoge reële discontovoet van 5½%. Bij lagere discontovoeten kan meer worden ‘terugverdiend’. De voordelen van het (nagenoeg) afschaffen van de overdrachtsbelasting en de introductie van een spaarregeling liggen niet alleen bij het (sterk) reduceren van risico voor starters op de woningmarkt. Verlaging van de LTV zorgt er ook voor dat starters veel minder kans lopen op ‘insluiting’ op de woningmarkt en daarmee op de arbeidsmarkt. Daarnaast zorgt verlaging van de overdrachtsbelasting – ook los van het punt van insluiting door te hoge LTV – uiteraard in het algemeen voor meer mobiliteit op de woning- en arbeidsmarkt, doordat de kosten van deze mobiliteit worden verlaagd.
67
De hypotheekrenteaftrek: budgettaire opbrengst realiseren zonder woningmarktschokken In deze studie is geconcludeerd dat beperking van de hypotheekrenteaftrek op lange termijn zekere voordelen biedt, al zijn deze voordelen veel bescheidener dan vaak wordt voorgesteld. Tevens is gewezen op de grote transitieproblemen die beperking van de hypotheekrenteaftrek kan veroorzaken en is gewezen op het feit dat volledige afschaffing in stapjes dit probleem in de kern niet kan oplossen. Dit staat dan nog los van lastige verdelingsvraagstukken, zowel in de inkomenssfeer als in de vermogenssfeer. Aan de andere kant leidt uitvoering van het type maatregelen zoals hierboven beschreven tot een extra beslag op de overheidsfinanciën die ergens van dekking moeten worden voorzien. Dit roept de vraag op of het mogelijk is om tot beperkingen van de renteaftrek te komen die betekenisvolle budgettaire opbrengsten kunnen opleveren zonder schokken op de woningmarkt te realiseren en daarbij ook de effecten op de inkomens- en vermogensverdeling beperkt houdt. In dit verband is eerder door het EIB10 gewezen op de mogelijkheid van de annuïteitenhypotheek. Het is overigens niet noodzakelijk om de annuïteitenhypotheek feitelijk af te dwingen als hypotheekvorm; het is voldoende als de belastingdienst hypotheken fiscaal behandelt als annuïteitenhypotheek. Hierdoor daalt weliswaar de fiscale aftrek gedurende de levensloop maar blijft de fiscale behandeling voor iedere koper in de tijd dezelfde. In dat geval hebben eigen woningbezitters geen financieel voordeel meer bij spaar- en beleggingshypotheken of aflossingsvrije hypotheken. Voor de overheidskas is de route van de forfaitaire annuïteitenhypotheek aantrekkelijk. Een volledige invoering van dit systeem, zie hervormingscommissie wonen, zorgt voor een structurele belastingopbrengst van € 5 miljard per jaar11. Een andere mogelijkheid is om, nu inmiddels is bepaald dat maximaal de helft van de hypotheek aflossingsvrij mag zijn, hierop aan te grijpen en omgekeerd te eisen dat de helft van de hypotheek annuïtair zou moeten zijn. Dit levert dan nog altijd ongeveer € 2½ miljard op jaarbasis op. Dit is tevens het bedrag, waarmee bovengenoemde maatregelen structureel (meer dan) gedekt kunnen worden. Uiteraard heeft ook de invoering van de annuïteitenhypotheek een negatief effect op de woningvraag. Indien dit echter beheerst gebeurt, bijvoorbeeld voor 50%, dan zijn de gevolgen minder ingrijpend. Als dit bovendien gebeurt om de eerder genoemde maatregelen te treffen dan hoeft er niet of nauwelijks vraaguitval op te treden. Een voordeel van de annuïtaire variant is verder dat deze goed aansluit bij de ontwikkeling van inkomens en woonlasten van eigenaar-bewoners in de tijd. Bij de start zijn woonlasten hoog en is het inkomen nog relatief laag. In deze periode kan nog vrijwel volledig van de renteaftrek worden geprofiteerd. In latere fasen van de wooncarrière loopt de fiscale aftrek belangrijk terug. Dit is echter de fase, waarin het inkomen hoog is en de
10 EIB (2009), ‘Hervorming van de woningmarkt’, Amsterdam. 11 Zie het rapport Commissie Brede heroverweging, werkgroep Wonen (2010).
68
woonlasten laag zijn in verhouding tot dit inkomen. Dit is ook een efficiënte vormgeving. Op het moment dat het inkomen nog laag is en de woonlasten hoog, is de waarde van een euro renteaftrek voor de burger hoger dan een euro renteaftrek als het inkomen hoog is en de woonlasten laag. Naar een gunstigere prijs van het hypothecair krediet Een ander voordeel van beleid dat de LTV verlaagt ligt bij de rente die starters op de hypotheekmarkt moeten betalen. Zoals in deze studie is geconstateerd wordt het risico van hoge LTV’s zwaar gewogen in de huidige markt en het lijkt er ook niet op dat de toezichthouders dit beleid gaan veranderen in de komende jaren. Verlaging van de LTV’s en beleid dat burgers zal stimuleren om meer rechtstreeks bij banken af te lossen, zal helpen om via lagere risicopremies en lagere liquiditeitspremies tot lagere hypotheekrentes te komen. Een tweede sleutel om tot scherpere prijsstelling op de hypotheekmarkt te komen, niet alleen voor starters, maar voor alle hypotheekgevers, ligt bij het bevorderen van concurrentie op de hypotheekmarkt. De concentratie op de markt is bijzonder hoog geworden en het rapport van NMa roept serieuze vragen op rond (gebrek aan) transparantie en (tekortschietende) arbitrage. Een vervolgonderzoek van de NMa dat zich niet primair richt op het al of niet kunnen vaststellen van collusie, maar dat breder kijkt naar markt-falen en de wijze waarop problemen hier kunnen worden teruggedrongen, zou nuttig zijn. Ten slotte is het opmerkelijk dat in een land waar veel langlopend spaargeld wordt weggezet, deze middelen via de pensioenfondsen hun weg niet lijken te kunnen vinden naar Nederlandse banken om de hypotheekmarkt te bedienen. Het is niet goed te begrijpen en misschien ook moeilijk te accepteren, dat partijen elkaar hier niet hebben weten te vinden. Het zou toch mogelijk moeten zijn om de producten en structuren zo te ontwikkelen, dat een aantrekkelijk product voor de Nederlandse pensioenfondsen is te maken. Wellicht dat hiervoor coördinatie nodig is vanuit de monetaire autoriteiten om de markt succesvol te ontwikkelen. Er zijn voorbeelden in andere landen die daarbij behulpzaam kunnen zijn.
69
70
Literatuur
AFM (2010), ‘Stand van de hypotheekadviespraktijk in Nederland; Rapportage Vervolgonderzoek Hypotheken’, Amsterdam. A.L. Bovenberg en R. Polman (2011), ‘Hervorming hypotheekmarkt zonder schokeffecten’, Economische Statistische Berichten, jaargang 96, nummer 4624. Commissie Brede Heroverweging (2010), ‘Rapport Brede heroverweging werkgroep Wonen, Den Haag. CPB (2008), ‘Is de huizenprijs overgewaardeerd?’, CPB Memorandum 199, Den Haag. CPB (2010), ‘Hervorming van het Nederlandse woonbeleid’, CPB Bijzondere publicatie 84, Den Haag. DNB/AFM (2009), ‘Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers’, Amsterdam. NMa (2011), ‘Sectorstudie Hypotheekmarkt; Een onderzoek naar de concurrentieomstandigheden op de Nederlandse hypotheekmarkt’, Den Haag. EIB (2009), ‘Hervorming van de woningmarkt’, Amsterdam. EIB (2011), ‘Dynamiek op de woningmarkt’, Amsterdam. WEW (2011). ‘Jaarverslag 2010’, Zoetermeer.
71
72
Bijlage A
Lijst van geïnterviewde partijen
De volgende partijen zijn in het kader van deze studie geïnterviewd: r Autoriteit Financiële Markten (AFM) r BNP Paribas Personal Finance r BNP Paribas Securities and Covered Bond Structures r De Nederlandsche Bank (DNB) r Nederlandsche Mededingingsautoriteit (NMa) r ING, Strategie en innovatie r Solid Mortgages B.V. r Stichting Pensioenfonds ABP r Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG)
73
74
Bijlage B
Tabel B.1
Jaarinkomen afgestudeerden
Jaarinkomen van afgestudeerden, 2007-2009, duizend euro
Totaal
Hoogst afgeronde opleiding MBO
HBO
WO
Totaal
27,7
22,6
31,8
39,7
Mannen en vrouwen 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 50-54 jaar 55-59 jaar 60-64 jaar
21,0 25,7 27,0 27,7 28,6 30,4 30,9 31,0 29,4
19,7 22,3 21,6 22,5 22,7 24,2 25,1 24,2 23,0
24,8 27,7 29,8 31,6 33,5 36,1 36,2 36,4 35,5
25,7 31,3 36,1 40,1 43,3 45,2 47,1 49,2 48,1
Mannen 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 50-54 jaar 55-59 jaar 60-64 jaar
22,6 27,8 32,0 35,1 37,8 40,0 41,3 40,0 38,4
21,7 25,2 27,2 30,2 32,2 33,9 35,1 33,4 31,4
26,2 29,6 35,1 39,5 43,4 46,3 45,5 45,0 44,1
27,9 32,6 41,1 48,3 52,2 55,0 55,9 55,6 55,6
Vrouwen 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 50-54 jaar 55-59 jaar 60-64 jaar
19,8 23,7 21,9 20,3 19,7 21,1 20,8 19,0 14,6
18,3 19,5 16,9 16,4 16,4 17,4 17,0 14,5 11,2
24,0 26,4 25,3 24,4 24,4 26,7 26,3 26,0 20,5
23,2 30,1 32,3 32,6 32,1 32,1 33,2 34,0 29,2
Bron: CBS (2011)
75
76
Bijlage C
Tabel C.1
Ontwikkeling koopquote en LTV naar leeftijd
Ontwikkeling koopquote en LTV naar leeftijd, 2010-2030, aantallen en procenten
Aantal koopwoningen
15-20 jaar 20-25 jaar 25-30 jaar 30-35 jaar 35-40 jaar 40-45 jaar 45-50 jaar 50-55 jaar 55-60 jaar 60-65 jaar 65-70 jaar 70-75 jaar 75-80 jaar 80-85 jaar 85-90 jaar 90-95 jaar 95 jaar en ouder Totaal
2010
2030
2.050 41.026 211.343 297.707 450.312 513.677 511.705 462.037 428.595 417.293 283.532 204.213 146.711 90.600 46.168 11.161 2.975 4.121.103
Koopquote
LTV
2010
2030
2010
2030
1.771 40.284 240.545 336.005 438.499 426.369 413.089 411.281 474.428 510.484 494.208 438.295 373.120 313.144 148.292 50.097 11.245
3 12 41 53 67 68 67 66 66 64 58 50 42 35 31 26 34
3 12 41 53 68 68 68 68 68 68 68 68 66 64 58 50 42
109 109 107 103 90 75 63 54 47 38 31 25 19 19 19 19 19
110 110 108 105 90 75 65 55 45 38 30 25 19 19 19 19 19
5.121.155
56
61
61
53
Bron: EIB
77
78
EIB-publicaties
2007 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007 Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006 Infrastructuurmonitor MIT 2007 De restauratieproductie tot 2011 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten Sectorprofiel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012 Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006 De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid Bouwconcerns in beeld 2006/2007 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006 Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006 Het arbeidsbestand in de bouw in 2006 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW) Transparantie in de bouwpraktijk De bouwbedrijven in 2006 2008 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007
79
Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf Infrastructuurmonitor - MIRT 2008 Bouw in beeld 2007 Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt Algemene kosten in het bouwbedrijf Het ziekteverzuim in de bouw in 2007 Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013 Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid na 2009 De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woning- en vastgoedmarkt? (ASRE) Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007 Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007 Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2007 (ARBOUW) Bouwconcerns in beeld 2007/2008 2009 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2009 Opdrachtgevers aan het woord - meting 2008 Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008 Middenkaderopleidingen in de bouw Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007 Bouw in beeld 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014 De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche Het ziekteverzuim in de bouw in 2008
80
Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2008 (ARBOUW) Hervorming van de woningmarkt Reïntegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw Bouwconcerns in beeld 2008-2009 2010 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2010 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2008 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008 Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2010-2015 Zzp’ers in de bouw De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl) Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2009 (ARBOUW) Ziekteverzuim in de bouw 2009 Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl) Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud Bouw in beeld 2009 De bouwarbeidsmarkt 2010-2015 Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008 Strategie en crisis Vrouwen in technische functies Marktstudie AFNL
81
Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011 Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl) 2011 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2011 Algemene kosten in het bouwbedrijf 2007-2009 Openbare aanbestedingen in de gww Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009 Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009 Succesvol binnenstedelijk bouwen De winst van innoveren (www.eib.nl) Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW) Productiviteit en strategie (www.eib.nl) Bouwconcerns in beeld 2009-2010 Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2011-2016 Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015 Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl) Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl) Dynamiek op de woningmarkt De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het bouwproces (www.eib.nl) Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl) Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl) Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2010 (ARBOUW) Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl) MKBA Herstructurering Eemsdelta - een maatschappelijke kosten-batenanalyse
82
Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl) Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl) Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl) Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus (www.eib.nl) Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl) Algemene kosten in het bouwbedrijf - 2008-2010 (www.eib.nl) Kostenmodel omgevingsrecht - besparen met maatregelen (www.eib.nl) Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl) 2012 Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl)
83
Economisch Instituut voor de Bouw Basisweg 10 1043 AP Amsterdam Postbus 58248 1040 HE Amsterdam t (020) 583 19 00 f (020) 583 19 99
[email protected] www.eib.nl Desktop publishing: Debbie van Amerongen, EIB Druk: SDA Print + Media, Amsterdam
84
